土方|房地产投资并购中涉及土方问题的风险及防范( 二 ) 幼儿园

房地产并购中涉及的土方问题
房地产并购中涉及土方问题的建设项目，一般是指处于土地一级开发状态（毛地状态），土地开发尚未达到二级开发状态，对于此种状态下的建设项目投资并购，不涉及在建工程转让问题。
但在此种情形下进行房地产投资特别需要关于土方问题的处理。结合相关实务经验，主要涉及以下问题：
1、关于土方的所有权问题。
开发商获取土地后，取得对项目地块开发的权利，拥有对土方的所有权。
在土方清运的过程中，需要思考对于需清理的土方应当如何合理加以使用与处理，例如清运土方的堆放地点、暂时的堆土或是永久的弃土，在基坑中的基础施工完成后，需要回填土，将清运的土方进行分类清运可降低土方工程成本；
另外，在土方清运过程中若出现处理不当造成的相关行政处罚可能会由业主方承担。
2、关于土方清运的主体。
在荥阳市某安置开发建设项目中，涉及到土方清运问题。政府不负责处理土方清运的问题，由项目公司自行负责清运。
根据尽调情况了解到，土方清运一般都是由当地村民或者村委会设立的清运公司予以承担，否则清运工作及后续开发将会遇到各种阻碍；
且对于土方清运价格，一般比市场上的正常价格要高，需花费的资金成本要高出正常的成本价格。
对于收购方而言需要考虑土方清运的成本问题，同时需要考虑若不采取合理措施是否会阻碍工程的下一步开发建设问题。
3、土方清运的过程问题。
近些年，随着环境治理工作的深入开展，扬尘治理成为政府工作关注的重点。
城市可吸入的污染物主要来源为建筑扬尘，而在建筑作业中，土方作业过程中产生的扬尘居于首位。
目前，对于建筑工地环保问题提出了“八个百分之百”标准，建设单位要严格执行此标准。对于不规范施工的企业，可能会面对停工整改、行政处罚的问题。
对于拟投资的收购方而言，应当结合项目所处的位置考虑土方清运过程中可能产生的时间成本和经济成本问题。
4、土方清运的价格问题。
在参与的温州市某安置开发项目中，新冠肺炎疫情前该项目土方清运工作尚未结束，在其复工后当地土方价格翻倍上涨，导致土方清运成本大幅上涨，直接导致开发建设成本增加。
收购方如欲进行投资，应当对土方工程的工期、工程量及土方清运价格进行慎重考量。
房地产并购中涉及土方问题的防范建议
对于涉及土方工程的开发项目，如计划投资，可从以下方面识别与防范土方清运潜在的风险：
1、在前期尽调过程中，应对涉及土方清运的项目地块情况进行详细的了解。
明确土方清运的具体情况、清运主体、合同约定况以及土方工程工期、总工程量、最近工程进展、有无处罚等情况，对土方清运状况进行全方位的了解，以便有针对性的就土方问题的作出合作计划。
2、明确相关情况后，为避免土方工程的潜在风险，建议在投资合作协议中明确约定合作方对土方清运全面负责，由合作方对土方清运价格进行包干。
超出约定的包干价款的部分由合作方独自承担，与收购方无关；若合作方不支付相应价款，收购方有权从后续合作收益中加以扣除。
3、对于清运主体，明确由合作方负责，从风险最小化的角度考虑，应尽量避免由当地村民负责清运工作。
确保由正规的清运公司负责清运，争取以正常合理的市场价格完成土方清运工作，并可要求清运公司开具合规发票，从而降低税费成本。
4、在土方工程中明确工程工期、施工标准以及违规清运的责任承担问题。扬尘治理、限土令等相关政策可能会导致工期无限延长。