土方|房地产投资并购中涉及土方问题的风险及防范幼儿园

近年来，房地产投资并购趋势呈现上升状态，通过投资并购开发逐步成为房地产企业获取开发项目的便捷手段。
在实际投资过程中，会涉及较多投资风险问题，例如项目公司风险、地块风险等，部分一级开发尚未完成的投资项目会涉及到土方问题。
本文从房地产开发所需要的土地条件入手，结合相关尽调报告经验，梳理在房地产投资并购项目中土方工程潜在的法律风险，并提出相关防范建议，以供各位读者参考与交流。
房地产开发的土地条件
房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让或划拨)取得房地产开发用地使用权。
用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。
《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”
行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般分为六个阶段：
1、选址定点
2、规划总图审查及确定规划设计条件
3、初步设计及施工图审查
4、规划报建图审查
5、施工报建
6、建设工程竣工综合验收备案
根据《建设工程施工合同（示范文本）》中通用条款中的约定，对于建筑施工中土地条件一般涉及三平一通、五通一平、七平一通等相关概念。
三平一通系指基本建设项目开工的前提条件，也是招标工程必须具备的条件中重要组成部分。
具体指：水通、电通、路通和场地平整。
水通主要指给水；电通指施工用电接到施工现场、具备施工条件；路通指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件；
场地平整指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。
五通一平系指建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。
除三通一平的基本条件外，增加通讯、通排水。其中通讯指电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等基本通讯设施畅通。
通排水指施工用水、生活污水以及雨水的排放。
七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。
通给水指规划区内自来水通畅。一般的设计要求能够满足正常生活工作需要。
通排水包括规划区内的生活污水以及雨水的排放。要求分别铺设排水管网以及雨水管网系统，使规划区内生活废水和雨水分流后进入城市综合排水系统。
通电指规划区内电缆铺设完毕，一般电力的要求能满足规划区内一般正常生活工作需要。
通讯指园区内基本通讯设施畅通，通讯设施一般包括电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等。通
路指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的支干道通畅。
通燃气主要针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准，燃气使用要符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工程施工及验收规范。
通热力指规划区热力供应通畅。
场地平整指将需要进行的施工现场(红线范围内)的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计需要的平面，使得施工现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。
确保施工现场无障碍物，施工范围内树木砍伐、移植完毕。满足测量建筑物的座标、标高、施工现场抄平放线的需要。