溢价率|集中供地政策突迎大调整：房企凭分拿地，员工熬夜紧急加班改方案房地产

来源：时代周报
作者：刘婷
第二批集中供地出让前夕，天津、青岛、深圳等城市共183宗土地紧急中止出让，集中供地再起波澜。
8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止；8月10日，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；8月6日，深圳土地矿业权出让平台发布公告，中止22宗地的挂牌出让工作，已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。
多城卖地按下暂停键，一场关于土拍规则的重大变化悄然进行。
近期，自然资源部召开闭门会议，要求第二批集中供地调整出让政策，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，严控楼面地价创新高。
土拍规则调整之际，新模式“竞品质”诞生。
以卖地大户杭州为例，第二批集中供地将由10个行政区推出10宗“竞品质”试点地块，溢价率上限设为10%，并要求现房销售。杭州市建委将组织专家评审，并按房企评分高低确定入围者。评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，综合得分最高者拿地。这意味着，与消费者买房一样，房企拿地也需要看征信分。
8月13日，一家TOP5房企投拓负责人对时代周报采访人员表示，目前“竞品质”模式处于摸索阶段，北京、上海、杭州等地的实行各有不同。从其初衷来看，土地市场愈发升高的门槛和竞争热度导致房企削减成本，产品品质难以保障，影响房地产市场的健康发展。“竞品质”是政策工具箱里的措施之一，未来调整方向将在把控产品品质基础上，给开发商留足利润空间。
“竞品质”将成标配
“我们熬夜加班一个多月，一直在加班和开会，晚上不回周末不休中午不按时吃饭，突然中止卖地，所有工作都要推倒重来。”8月13日，一家房地产央企深圳公司投资部人士杨光（化名）告诉时代周报采访人员，8月6日下午得知深圳土拍中止时，所有同事都感到诧异。
杨光表示，此次深圳土拍中止的主要原因是，深圳是首批集中供地城市中平均溢价率最高的城市，政策风向变化后需调整规则，降低溢价率上限和拍地规则，因此紧急叫停。其次，深圳本次拍22宗地块中位于非中心区的居多，部分地块要求租赁面积全自持，部分地块要求租赁面积全自持，且在拍地结束后的5个工作日内一次性缴纳费用，诸多限制要求导致除少数热门地块外，其它地块均遇冷，因此需要延期。
“降低溢价率上限后，对新房限价或会同步增加，此时判断房企利润空间将加大为时过早。”杨光推测，深圳土拍长期采用双竞双限模式，房企利润空间小，近年来交房质量急剧下降。“竞品质”或成深圳第二批集中供地的重点方向，杭州和北京将为效仿对象。
时代周报采访人员获悉，5月，北京市规划和自然资源委员会提到，在集中出让地块过程中引入房屋销售价格引导机制，为未来住宅产品质量提升留足空间，引导开发企业主动提升住宅品质。
在杭州，参与第二批集中供地的房企须填写“品质承诺”，不同于北京先竞地价再竞品质的规定，杭州的“竞品质”项目是先竞品质再竞地价，同时地块还要采用现房销售，必须是在全装修交付之后通过验收方可对外销售，此举为全国首创。
8月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报采访人员表示，未来“竞品质”将成土拍标配。在“竞品质”要求下，房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多时间去研究具体地块，房企对于竞品质方面的底气可能不足。因此，多地延长供地时间或中止土地出让，目的是让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做好做足功课。