贝壳业绩里的调控、舆论之考|解局 | q2 左晖|毛利率|二手房

观点地产网最近在市场风雨中纷纷扰扰的贝壳找房，8月12日发布了上半年业绩。
数据显示，上半年，贝壳营业收入达449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。
于期内，贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。上半年，贝壳找房存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%；新房业务GTV达8417亿元，同比增长70.7%；贝壳新兴及其他业务营收突破12亿元，同比增长68.9%。
不过，贝壳找房的净利润却在二季度中出现下滑。二季度，贝壳找房营收242亿元；同比增长20%；净利润为11亿元，同比下降60.7%；总交易额（GTV）达1.22万亿元，同比增长22.2%。
贝壳找房自身亦对未来状况不太乐观。根据其对第三季度的指引，营收将在145亿元-155亿元之间，较2020年同期下降约24.6%-29.4%。
实际上，伴随着调控及行业监管带来的不确定性考量，无论是业绩、舆论或是资本市场，贝壳找房都面对着不同的“考题”。
行业周期
“第二季度，贝壳发生的最大一件事，就是创始人和永远的荣誉董事长左晖先生的离去。贝壳失去了一位奠定我们事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和价值创造的引领者。”
贝壳找房灵魂人物左晖的离世，一度让市场担忧这家中介巨头的发展航向。
在今年Q2投资者电话会上，管理层称，左晖的家族信托近期签署并交付了不可撤销的授权，将所持有公司B类股票的投票权，授权给贝壳公司的百会合伙人计划，目前由彭永东和执行董事单一刚组成。与此同时，左晖家族、公司董事和核心管理层全部自愿将股票再锁定一年。
纵观整场电话会，彭永东罕见和与会投资者，进行了关于宏观与市场环境的交流。
一场更偏向“宏观”的交流，是如今市场风风雨雨下的缩影。
在过去一个季度，相关监管消息频出，反垄断和数据安全等成为主要话题。监管部门对多个行业陆续发布了一系列监管政策和指导意见，市场自然亦对贝壳找房所在的中介行业有同样的关注。
彭永东对外传递积极的声音。“我们不仅收获了来自相关主管部门对我们在房产交易行业里做出的正面贡献的肯定，也同时进行了持续向内归因的思考。”
在他看来，贝壳找房和房住不炒政策并不违背，价格平稳增长是最好的行业发展现状，国家对住房市场的政策从来都是稳定当头，不希望房价剧烈波动，绝没有希望否定整个房地产行业。
他分享了自己关于行业周期性的看法。“从过去十几年的经验来看，从季度、年度和3年为周期来看市场，会有很不一样的解读。”
在他看来，行业每三年一个周期，房价会在这个过程中稳定有序上涨，一个城市的成熟度也在变化，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾开始，房价出现波动，对应的抑制政策则会出台。
他以贝壳找房总部所在的北京为例：“北京有800-900万套存量房，每年换手率1%是交易量的低点，换手率4%是交易量的高点。每个城市都有稳定的交易量，前两年围绕交易量上下波动相对稳定，第三年交易量和价格大幅上涨，市场均衡被破坏，就会出现相应的政策，市场逐渐降温，直至下一个循环。”
换言之，市场并不用过度忧虑近段时间的调控政策。
业绩之考
彭永东这一场分享并非没有原因，近期，多城市升级调控，陆续出台“上调二手房贷利率”“二手房指导价”等调控措施，二手房交易热度和成交量有所降低。
今年2月，深圳率先发布了二手房指导价，此后成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴和上海等城市纷纷出台了二手房指导价或二手房核验政策。