地块|取消预售制！卖地大户杭州给开发商出了一道新考题杭州|资金成本

本文来源：时代周报作者：忻奇琪
7月30日凌晨，在延期整整一个月后，杭州第二批集中供地的31宗地块终于亮相。和地块信息一同公布的，还有杭州全面升级的土地出让规则。
杭州的第二批集中供地，取消了此前第一批集中供地时缴纳5000万元勾地免交保证金的政策，恢复每块地20%竞买保证金制度。同时，十个行政区将各拿出一宗地块，试行“竞品质”试点政策，且这些地块未来将实施现房销售制度。
所谓“竞品质”，即在出让过程中，通过采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式来进行出让。根据此次试行“竞品质”的十宗地块的报名规则，开发商首先须向杭州市建委提交“品质方案”，经评审入围之后，方可获得竞价资格。
此外，杭州还对第二批集中出让地块的最高溢价上限进行了下调，溢价率从此前的30%下调至20%，“竞品质”试点地块的溢价率上限仅为10%。当出让地块在达到上限价格后，原来开发商的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

（图源：视觉中国）
专家：品质新规对小房企不友好
上述众多调整中，“竞品质+现房销售”这一试点制度最受市场关注。
【地块|取消预售制！卖地大户杭州给开发商出了一道新考题】和上海市土地出让规定相似的是，在杭州的第二批集中供地中，如果地块报名房企数量达到11家或者11家以上，排名前6的房企入围；报名房企数量6—10家，则取前5家房企；报名房企3—5家，全部入围；报名房企少于3家，取消此次竞买。
据钱江晚报报道，杭州市建委将组织专家进行评审，并按照房企评分高低确定入围者。评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，各占100分。
在房企资信分数方面，只要报名房企剔除预收款的资产负债率不大于70%，即可获得30分，反之则是0分。总分值占比第二的是房企在近三年开发总面积，占25分，房企在近三年自行开发的（开工及建成）商品住宅总建筑面积须达到450万平方米以上，可以在这一项上拿到满分，如不到30万平方米，则得0分。
这也就意味着，之前从未在杭州拿过地的房企胜算很低。此外，其他评分项还包括房企主体信用等级、开发资质等级、百强排名、建筑奖项等，从10分到15分不等。

（图片来源：浙江省土地使用权网上交易系统）
而在品质承诺方面，尽管在杭州之前就已有北京、南京、苏州等地试行“竞品质”政策，但不同于北京先竞地价，再竞品质的规定，杭州的“竞品质”项目是先竞品质，再竞地价，同时地块还要采用现房销售，必须是在全装修交付之后通过验收方可对外销售，此举为全国首创。
此外，想要拿到“竞品质”地块的房企，还需要额外缴纳5000万元的保证金，在最终项目通过竣工验收之后再予以退还。
7月30日，好地研究院研究员徐路加向时代周报采访人员分析指出，推出“资信打分+竞品质方案+现房销售”，从一定程度上来说，是有利于具有规模和品牌优势的国企、央企和民营龙头企业的。
“通过在正式报价前，设置资信打分和竞报品质方案两项内容，一方面筛选出了更优质的房企；另一方面，也有利保障了产品质量。当然，以高品质方案建设，首先带来的是建设成本的提高，同时现房销售的要求大大降低了周转效率，增加了资金成本，在新房严苛限价下，将在拿地端有助于降低地价。” 徐路加表示。