别墅|别墅是小众商品，别指望着有大众来接盘。北京市

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家” ，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
我是退休干部，有两套房，孩子住的商品房，我住的公房在北蜂窝的很小，能卖500多万。现在想换到青龙湖的万科别墅。但之前看章哥说别墅不保值，想了好几天不明白为什么，所以还是想问问这么稀缺的房子真的不保值吗？当然我主要是为了自住，但也不想给孩子什么都留不下。
回答：
1、从北蜂窝公房换到青龙湖别墅，这要看出于什么需求。如果就是为了自住那没什么不可以的，也不可能说什么都留不下。
房子是用来住的，虽然有投资价值，但其根本是使用价值，是实体的工业产品，不可能像空气币那样只是一串代码数字，那才有可能什么都留不下呢。甭说正规的别墅了，就是农村的宅基地院子，甚至是小产权，都有其使用价值存在，也就自然具备价格。只是要看这价值多少，市场给出多少价格，是否能跟随大盘升值罢了。
2、商品价格是由供需关系决定的。如果想要让一种产品保持住价格，最基本的条件就是购买群体多，而商品有限。否则就是小众商品，价格很难提升。
什么是小众商品，最典型的就是四合院，绝对稀缺，也似乎无数人想要，但真的有多少人买吗？比如默多克给邓文迪的四合院， 2004年1000万买的， 4万一平米。到今天据说官方报价2亿，似乎涨了20倍，超过北京均价涨幅的15倍。但纯属扯淡，这价格随便报， 100亿都行，其实是有价无市，谁真花80万一平买啊？这价值撑死了也就是5/6000万而已， 2/30万一平米。
3、别墅也一样，别总觉得稀缺就一定有价值，也得看接盘人有多少。喜马拉雅山上盖套别墅更稀缺，成本还巨高无比，但真有人买吗，买来干什么用？当庙供起来都收不到什么香火钱，没人出高价的。
更何况北京的别墅并不稀缺，虽然说从20多年前就进行限制了，但实际上永远有空子可钻。而北京连四环外都有的是荒地，六环外更是无边无际。 1.6万平方公里的总面积，市区连1000都不到，剩下的郊区土地几乎是天量的存在。青龙湖多大的面积，真觉得以后没人开发了吗？如果继续有人开发，那这还能算稀缺吗？
所以说，别墅既不稀缺，接盘人也少，并非不保值，而是升值很慢，远远低于大众商品的普通住宅。商品价格，是由供需关系决定的。
4、小众商品，只能在小众间流转，大多数人是只感兴趣不掏钱的。别墅就像豪车游艇私人飞机，是富人们的奢侈品，消费为主。什么是奢侈品没有标准定义，但只要是人们觉得浪费就是奢侈品。
在欧美，尤其是美国，人们已经习惯了独立住宅，都是小别墅。但至少在北京还没这么普遍。别墅的面积大品质高，带来的就是物业费高、装修和水电费都贵，再加上通勤的辛苦，总之就是持有成本高。所以除了退休的老人，其他只有爱开车的或有司机的，也不在乎居家成本的家庭才会买别墅，受众很窄。
【别墅|别墅是小众商品，别指望着有大众来接盘。】总之吧，别墅主要是因为北京的富人还不够多，舍得花成本去住的人也不多，所以属于小众商品，也就自然很难提升价格。这期待着居住升级吧，就像当年人们从破平房筒子楼搬到高楼大厦似的，成本也增加了很多，但逐渐就习惯了，成了主流。或许今后也会流行住别墅，只是不知得等多少年？