泰禾|700亿凶猛拿地！力压头部房企，建发房产凭什么？( 三 ) 中国房地产|东风

首先来看融资方面。
去年“三道红线”刚推出，建发因净负债率高则达247.7%，踩中一条红线。
建发国际的管理层在业绩会上坦承“净负债率偏高”的现实，并将原因归结为企业高速发展但积累较慢。
但建发随后就补充了关键的一点：大股东会提供了较大财务支持，净负债率高对建发国际在金融体系的信用和发展影响不大。
话里话外，都是“有个国企爸爸“的凡尔赛。
这句话很快得到了验证，2020年末，建发国际就与建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额，从而带动归属母公司股东权益同比增长144%，权益总额增至373.52亿元。
而在年初公布的财报上，建发国际也不意外顺利达成了“三道红线”全部绿档的成就。
事实上，这只是母公司财务支持的一个表现，财报显示在建发国际长期非流动负债中，间接控股股东贷款230.82亿元，同比增长43.5%，在公司长期有息负债中占比最大，此部分贷款便是来自近亲控股公司贷款，资金成本约5.7%左右。
此外依靠国企背景助力，建发国际融资渠道顺畅，加权平均融资成本仅5.4%，同比下降0.3个百分点。
在房地产市场融资环境偏紧的当下，对比同规模的内房股，建发国际融资渠道及融资成本优势明显。
其次来看周转方面。
2020年，建发国际将结转比例提升至47%，同比上涨13%。2020年加速周转也令建发的销售额直线上升。
在“三道红线”政策下，减轻资金压力、重视回款是房企普遍采取的应对举措，所以接下来建发国际还是会继续加速高周转和提高结转比例。
2020年建发国际的的总资产周转率为29%；存货周转率为36%；应收账款周转率为129.5次。按照中科财金研究统计，建发的三项指标均高于同等销售规模中位数。
但无论是泰禾还是建发，摆在其面前的核心问题仍然无法绕过。
想要通过项目高周转快速将土储转化为营收，不仅对公司的规模和团队有很高的要求同时又会进一步加大成本支出。
而通过塑造新中式产品，来提高项目溢价，或许是破解问题的不二法门。
但按照目前房产市场的各项调控政策来看，限价政策势必会将高溢价获取的项目利润压薄，势必会让这个模式陷入死胡同。
【泰禾|700亿凶猛拿地！力压头部房企，建发房产凭什么？】建发能迅速吃下泰禾退出后空余的市场份额，但难倒泰禾的难题，建发显然也无法回避。