泰禾|700亿凶猛拿地！力压头部房企，建发房产凭什么？( 二 ) 中国房地产|东风

对于自己的亲儿子，母公司建发房产频频支援，将资产逐步注入到建发国际中。2016年至2018年间，建发房产累计向建发国际“投喂”了19个项目，总建筑面积超300万平方米。
为避免业务冲突，2018年，建发房产逐步调整组织架构，并在业务定位上与建发国际进行了一定的划分：
母公司建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块；
建发国际未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。
克而瑞数据显示，2020年建发房产以1296.8亿全口径销售额成功进入“千亿俱乐部”，成为9家新晋千亿房企之一。
而根据财报显示，2020年，建发国际实现销售额907.7亿元，同比增长78.75%，超额完成该年的销售目标。
在此之下，建发国际将2021年的销售目标上调至1200亿元，目标增长率较高达32.2%。
要完成这一目标，土储是关键。
而建发在土地市场频频出手的重要动因，恰恰是因为手上的土储不足以支撑其扩张的节奏。
近年来，建发国际的土地储备存续比一直处于不断下降的状态。2020年，公司的土地储备存续比从2019年的3.2降至2.6，而2018年该指标为3.4。
根据业内研究机构预测，若根据2019年500亿、2020年700亿、2021年1000亿的目标销售金额计算，建发国际目前的投拓速度并不足以提供充足的可售货值。
年报显示，建发国际在2019年新增土储货值963亿元，同比增长15%，远不及销售业绩的增长速率，土储增长压力十分明显。2019年末，建发国际可售货值为1620亿元，大概只够两年消化。

如要保证公司持续高速发展，建发当前的土地储备量显得紧巴巴的。
因此，建发从去年开始就已经开启了大举拿地的节奏，2020年下半年，建发拿地金额达到450亿元，几乎是上半年的1.5倍。
进入2021年，建发房产拿地更为生猛。
03
“泰禾式难题”
建发也无法回避
主打新中式，高速拿地扩张，这让圈内人不免想起曾经的泰禾。
曾经以“院子系”惊艳出圈的泰禾，一度是当之无愧的“地王收割机”，在行业上升期，泰禾一直是大举扩张拿地的典型。
据同策咨询研究部发布数据显示，2013年至2016年，泰禾公开市场上拿地的平均溢价率都在60%以上，其中，2016年平均溢价率最高，达到107.59%。
但高价拿地相伴而来的负债高企，成为了泰禾备受诟病的问题。
这一情况直到2018年戛然而止，泰禾一改此前激进的拿地作风，全年仅新增土地储备144.97万平方米，这一数值仅为2017年的四分之一，投资活动现金流支出也由2017年的349亿大幅骤降至2018年的185亿。
但在调控升级、行业环境转变的大环境下，融资少、还债多的根本矛盾仍无法显著改观，并最终压垮了泰禾这家千亿巨头。
在行业内，泰禾与建发都是新中式产品的追随者，泰禾引以为傲的“院子系”，参考的是北派高墙大院的皇家风格。而建发对外则号称打磨新中式18年，倾向于选择“唐风”作为自己的偏好。
同样以新中式构成核心产品理念，同样在快速拓展土储规模，前者泰禾如今深陷经营危机之中，白衣骑士万科的驰援久盼不至，建发似乎对于泰禾这样的前车之鉴，并不在意。

这背后我们可以尝试做一些猜测和分析。
谈到泰禾经营危机，实质是债务危机，分解开来其实就是两大矛盾：一个是融资跟不上还债；一个是周转速度跟不上发展步伐。
建发相对泰禾来说，在这两个指标上还是具有相当的优势的。