现金流|重磅！22家头部房企或暂停拿地！融创中国|绿城地产|卓越

据消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40% 。
这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
据了解，早在2020年8月23日央行和住建部联合召开房地产企业座谈会就已经披露了“二条辅助红线”：
1）拿地销售比不超过40%；
2）近三年经营现金流是否连续为负。
其中就提到若是拿地金额占比>40% 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

克而瑞研究中心丁祖昱表示，短期来看，上述政策对上半年拿地积极企业影响较大，尤其是部分国企、央企及龙头房企。
长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，有利于优质土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。
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房企再迎“三道补丁”
近日，据券商人士透漏， 2021以来，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，还重点关注另外三个维度——房企商票数据；当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%；以及过去三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

补丁一：商票违约频发，商票被纳入监管
2021年6月30日，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。那么为何要将商票纳入“三道红线”监管呢？
在“三道红线”以及银行贷款“两道红线”的双重监管下，房企债券、贷款等融资规模明显收缩，房企资金压力更甚。
商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，不受银行授信额度和监管政策等限制，所以，不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。
2020年，在“三道红线”的压力下，商票作为监管之外的融资工具迅速增长。据上海票据交易所数据显示， 2020年中国商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77% ，其中，在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59% 。
根据风财讯智库统计，截至2020年末， 20家代表房企应付票据金额为4148.6亿元，其中华润置地、绿地控股、融创中国这三家企业的应付票据规模均在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利、中南建设这5家企业的应付票据规模在100-200亿元之间。
表：2020年20家代表房企应付票据规模

数据来源：企业年报，风财讯智库整理
因为商票是基于信用进行的，如何房企商票频繁违约不仅会加大整个地产行业的信用风险加大，还会对下游供应商的资金周转造成压力，从而加大系统性风险。 2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。
补丁二：近三年经营活动产生的现金流不能连续为负
经营活动产生的现金流净额体现了这家公司“真实”的盈利能力。部分公司虽然营收和净利润都不错，但经营性现金流为负，说明这一年实际上没有赚到钱，由于赊销等原因，只是账面上赚钱，并非真正的现金流入。因此监管部门将“近三年经营活动产生的现金流净额”作为重要观察指标。