从价格方面来看 ， 本次土拍 ， 基本确定了北京房价的一个新格局：五环全面“破7”、六环“破6” 。 北京五环告别了限竞房的5万+的时代 ， 过渡到六环内全6万+的时代 ， 北京五环-六环将进入7万+时代 。
总成交额1109.71亿元的土拍成绩 ， 五环-六环将进入7万+时代 ， 更加印证北京各地块的热度空前 ， 也体现了一线城市寸土寸金 ， 房价天花板还远远看不到 。 而北京的房产在未来一段时间里 ， 仍然是保值率高的投资产品 。 北京作为首都都市圈的核心 ， 其房地产市场的火热 ， 也会影响到环京楼市 。 在巨量的住房需求面前 ， 北京的高房价和严格限购 ， 将加速购房者向环京入市 。
3、首都都市圈人口增长迅速 ， 产业交通一体化加快 ， 楼市即将触底反弹
房价背后需要有强大的购买力作为支撑 ， 经济、产业是重要的吸引力 。 从长远来看 ， 如果有强大的产业基础作为支撑 ， 吸引外来人口 ， 环京区域占据着绝佳的地理位置和交通优势 ， 发展潜力较大 。
首先来看 ， 楼市的本质是人 ， 哪里有人 ， 哪里才有价值 ， 哪里才有楼市的涨幅和回报 。
5月11日 ， 第七次全国人口普查主要数据结果公布 ， 数据显示2010-2020年东部城市人口占比增加2.15%（共39.93%） ， 中部城市与东北部城市人口占比均有下降 ， 全国人口流动性增长了69.73% 。 北上广深等城市成为大范围人口流入城市 ， 以北京为例 ， 10年净新增228.1万人 ， 非本地新增180.15万人 。

同时 ， 环京地区（廊坊）也迎来巨量人口增长 。 廊坊发布的公报显示 ， 廊坊2010至2020年新增110万人 ， 10年人口增长率达25.29% ， 无论是增长率还是增长规模都可以在全国排进前20名 。
人口向发达地区流入 ， 核心都市圈的虹吸效应更为明显 ， 人口结构性分化也在加剧 。 人口聚集流动、年龄结构性分化 ， 都在加剧需求端向核心都市圈和大城市转移 。 人地分离、供需错配的背景下 ， 势必会展现“核心都市圈高房价、三四线城市高库存”的现象 。

人口数据的变化也在印证土地市场的表现：城市发展长期层面看人口 ， 人口是经济活性的主要贡献者 ， 楼市的长期热度也绝对依赖人口增长 。
目前 ， 楼市结构性分化的特征已经非常清晰 ， 无论是从供应端（土地市场）还是需求端（人口流向）都清晰证明着 ， 只有核心都市圈与经济发达城市才是“向往之地” 。
其次 ， 京津冀一体化进程加快 ， 环京城市作为京津冀城市群建设的重要承载地 ， 不容忽视 。
京津冀一体化下的环京区域 ， 被定位为世界级城市群京津冀都市圈 。 2014年 ， 上升到战略层面后 ， 利好政策频出 ， 不断加快着区域发展的步伐 。 经过这几年来的高速发展 ， 京津冀一体化下的环京已经在产业和交通上 ， 形成基本布局 。

从北京非首都功能疏解与承接 ， 到联手打造产业集群 ， 京津冀三省市协同发展路径越发清晰 ， 在产业、交通等多个领域取得突破性进展 ， 区域整体实力与竞争力明显增强 ， 未来伴随政策的持续落实 ， 发展潜力巨大 。
环京过去几年即使在限购政策 ， 房价不断回调时 ， 依旧有万科、碧桂园、恒大、中海等头部房企在此投资布局 。 头部房企的战略和判断 ， 更能代表环京楼市的真相 。
如今 ， 通过京津冀一体化的建设 ， 环京已经在基础交通设施、产业和人口等重要经济因素的构成上 ， 积蓄了强劲的发展势能 。 这势必会支撑楼市触底反弹、让价格回归理性价值轨道 ， 填平洼地 。


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