西安|东莞调控升级，会否引发大湾区普遍跟进？购房置业

文｜邓浩志
东莞调控升级，广佛会否跟进？东莞昨晚出台新一轮楼市调控新政，包括二手指导价、限售5年、增值税2变5、法拍房限购等等。

简评：
1、东莞楼市、调控模式严厉程度越来越深圳化。
众所周知，东莞楼市大量深圳买家进入，而这一轮调控新政也和深圳高度相似。比如二手指导价，之前全国有深圳、宁波、成都、西安、东莞、南京、绍兴等城市建立二手房价格发布机制。但真正硬推二手指导价的只有深圳。这次东莞关于二手房调控政策的表述和深圳是一样的。最终执行方式、力度虽然尚不明确，但由于深莞紧邻，楼市行情一体化特征明显，所以调控政策趋于一体化也不足为奇。
2、东莞二手指导价如何执行仍需观察。
深圳的二手房指导价并不是简单给个参考而已，而是限制的二手房的评估价，直接影响了房子的评估、抵押、贷款的额度。这是造成深圳二手房最近出现回落的最主要因素。
这么“狠”的政策目前全国也只有深圳在执行。各地不敢全面跟进，是担心会引发当地二手价格出现大跌，导致市场负资产的大量出现，最终影响到整个银行系统和金融系统。
目前看，东莞全面跟进深圳的二手房指导价政策可能性不大，可能会选取部分执行，比如发布指导价格，禁止过高价格房源挂牌等手段。
3、东莞楼市这轮行情确认见顶了，未来价格稳定或轻微回落。
在这轮新政发布之前，东莞楼市已经历了两轮大的调控政策，市场成交量有了一定的萎缩，但由于需求仍然比较旺盛，所以东莞市场仍然显现出相对“稳”的一面。这次调控再次升级，将是压垮骆驼的最后一根稻草。东莞楼市一二手的成交量肯定出现下滑。参考深圳的情况，一般三个月之后，部分此前过热的板块会出现价格的回调。
4、广佛是否跟进调控升级？短期可能性不大。
一则此前已有调控升级动作，再加上疫情影响，目前两地成交量已经明显回落。二则广州之前公布了限价政策，其后又有限价降3%的要求，所以广州一手房价肯定能稳定下来。另外广州部分热点区域的二手房价格也已经逐步开始松动了，所以调控升级压力并不大。
【西安|东莞调控升级，会否引发大湾区普遍跟进？】佛山此前政策相对平稳，临广片区市场仍有一定热度，故佛山限购区域政策是否会升级还比较难说。
8月没机会，要等金九银十的促销已经进入了8月份，从全局上看，这个月的楼市仍不太看好，目前市场非常胶着，买卖双方都在看，都在等，以至于成交量持续在低位徘徊。由于购房资格、贷款资格的收紧，再加上部分板块涨价过多，导致市场购买力消耗比较大。接下来估计要等到金九银十了。等什么呢？等降价咯！
不过广佛局部区域却仍有补涨需求，为什么这么奇怪呢？因为调控政策的碎片化，比如广州，各个区的政策没有完全相同的（购房政策或人才政策），而在区里面也有所不同，比如白云，北部四镇是特别宽松的，南部是紧的，而白云湖数字科技城的人才政策又是别具一格的……