二手房|停贷、涨利率蔓延，二手房挂牌量压顶，房子真的会卖不动吗？( 二 ) 楼市|定价权|房贷

之所以说楼市全面“限价” ，因为2017年以来实行的是新房限价措施，二手房不限价，导致了一二手房价格倒挂，不少城市的新房市场出现万人抢房， “打新”的局面。但如果二手房也进入价格管控范围，业主只能调价卖房，那一二手房的价差就会平衡，万人抢房也就不复存在了。而且随着越来越多城市执行该机制，才有扭转业主心态的可能。
第二，停贷、涨利率蔓延
除了参考价这样的大招之外，能对楼市成交最直接影响的，那就只有房贷了。近段时间以来，根据数据统计，目前已经有杭州、成都等多个城市都开始收紧房贷，有银行直接暂停了二手房贷款。而在停贷规模进一步蔓延的同时，全国72个重点城市平均放款周期延长至50天，其中首套房贷利率5.52% ，二套利率5.77% ，比5月分别上浮5个、4个基点；重点城市首二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。

究其原因，不得不提去年底央行实施的2道红线，针对房企和个人房贷的贷款规模，给各家银行都划了红线，每家银行的贷款占比只能少不能多，所以这也就出现了往年不曾见过的“停贷、涨利率蔓延”的现象。说到底就是一句话，为了防止信贷资源流向楼市，因为居民杠杆率已经超过60% ，正在赶超发达国家水平，如今只能从楼市根源入手，降低房产的金融属性。
第三，二手房抛压已达顶峰
从统计部门的最新数据来看，一二手房的房价上涨城市持续减少，涨幅也在收窄，同时受到停贷、二手房参考价、利率提高等因素影响， 6月份的商品房销售情况双双下滑。由此可见，新房市场已经有了降温苗头，而二手房在调控整体收紧的情况下，销售情况也不乐观。

以成都、南京为例。据官方公布数据，成都在今年前5个月成交二手房17484套， 6月预计仅3500余套，已连续3个月下跌。要知道过去两年，当地二手房销售情况一直保持着近10万的成交量。如果按照今年上半年的趋势，全年可能只有4万左右的成交量。
不过，卖房的却不少，去年8月，全市的二手房挂牌量13.6万套，到了今年6月18日，整体挂牌量达到了22.3万套。按照目前月均3000套的消化量，卖掉这些房子估计要6年左右的时间。南京方面，据贝壳数据，二手房挂牌量突破了11万套，还有天津、武汉、沈阳等地，二手房挂牌量均在10万套以上，二手房抛压已达顶峰。
在房说君看来，这个时候的市场往往比较敏感。一方面我们刚从疫情中恢复过来，很多中小企业的经营情况并没有那么理想，导致人们的收入、就业预期降低，买房意愿也会减少。另一方面，房企资金面受压，不得不通过降价来卖房获得现金流，所以即便要买房，人们会更愿意选择新房，而非二手房。

那么，在二手房“抛售潮”的情况下，房子真的会卖不动吗？3类房例外从前文可得知，资金面承压的房企，可能会趁着上下半年交接率先降价促销，尤其是针对三四线城市或是城市边缘地带的房子，比如某龙头房企已经有4千元卖房的情况出现。而二手房方面在价格和房贷管控下，降温也很容易能看到。
但房说君认为，大城市核心地段的房子不会降下热度。不过，对于超过20年房龄，不能旧改的房子；密集的高层住宅；还有人口持续流出城市的房子，随着市场调控，更多有品质的新房和二手房诚心让价，这3类房子可能会面临无人接盘的情况。
房说君有话说，其实从3个消息来看，不管是价格管控、房贷利率上涨，还是二手房消化情况承压，国家对于整治新房二手房的市场乱象已经下定决心，这样举措的最终目的是要让市场真正进入买方市场，但目前买房人仍处于弱势，容易被动产生慌乱心理，所以这时候就需要官方的正确引导，或许，随着未来越来越多城市建立住房价格机制，楼市定价权收归“国有”也不是不可能。