楼市|未来3个月楼市将出现“螺旋式”降价？调控升级，房企被捆住手脚银行|现金流|房地产行业

楼市调控，再次升级。
据财联社7月26日报道，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40% ，买地金额除公开市场拿地外，还包括收并购方式获地的支出。
在房企融资日益严苛的2021年，监管部门再次出手，收紧房企拿地行为，这条消息的重要性，不言而喻。
我们捋一下时间线。
2020年8月，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。

并对重点房企按照“红-橙-黄-绿”四挡管理，要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。
2020年10月，监管部门紧接着又下发了三张监测表，分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，《试点房地产企业融资情况统计监测表》，《试点房地产企业表外相关负债监测表》，要求试点房企每月15号提交。
2021年6月30日，为切实降低房企的 \" 真实负债率 \" ，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。
现在，央行又给“三道红线”再打上一道“补丁” ，限制开发商的拿地金额。
三道红线，限制的是房企融资，遏制房地产行业高杠杆无序扩张，尤其是那些财务状况本就紧张，还在持续融资、“借新还旧”、杠杆率不断上升的房企，融资将会被严格限制。
商票纳入监测，是为了在三道红线之外，全面监控房企财务状况，了解开发商的表外融资数据。

现在，再次针对开发商拿地金额比例做出限制，是为了杜绝一家独大、盲目拿地、地王频出的风险。
这几条政策实施下来，央行已经把房企的手脚给“捆住”了：从财务状况、拿地金额、融资渠道三个方面，全方位的堵住开发商“钻空子”机会。
看来，监管部门已经对房企风险有了充分的认知和心理准备了。
自2020年7月以来，先后公告实质性违约或展期的房企主体包括泰禾集团、三盛宏业、华业资本、福晟集团、协信远创、华夏幸福、中国泛海以及蓝光发展，均为民营企业。
其中，首次违约存续债余额超100亿元的主体包括华夏幸福（276.3亿元）、蓝光发展（105.3亿元）、福晟集团（100.1亿元），泰禾集团（89.2亿元）。
广发固收刘郁的报告说：近一年的地产板块，不论是从违约主体家数还是违约债券金额，都远超历史同期水平。
并且，信用风险的暴露呈现“大型化”、“主流化”趋势，违约逐渐从边缘小型房企蔓延至top50房企，泰禾、华夏幸福、蓝光都曾位列销售规模前30以内。

以前，还是是小房企破产、关门、跑路，但最近这一年，越来越多的巨型房企也开始扛不住了。
我国的房地产行业，采用的是预售制，在拿地-盖房-快速销售-回笼资金-再拿地的链条中，房企不断扩张财务杠杆，用尽方法融资，银行开发贷、发债、信托、理财产品乃至民间借贷，表面上营收越来越高，实则蕴藏了极大的现金流风险。