投资客|2.5万套、一千亿资金被锁死！下半年还要闭眼冲吗？ a股|人的价值|海马汽车|曹德旺

来源：凤凰网房产杭州站
? 限售的风险，真的了解透了吗？
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2.5万套房源流动性被锁
杭州到底有多少房子被限售？
算上1.27新政前的热点楼盘，截至7月19日，杭州触发限售的楼盘共计60个，涉及25225套房源。
今年杭州到目前一共只为8.08万套新房住宅发出了预售证，相当于半年总供应量30%以上的房源都被限售。
焦虑肆虐，杭州人只怕买不到房子，却忽略了限售8年的威力。
自从实行限售政策以来，无数人无视限售5年的威力，前仆后继杀进杭州摇号大军。

这2.5万套限售房源一共锁定了多少资金？
我们可以根据杭州上半年的新房成交均价以及套均面积估算一下。
克而瑞数据显示，今年上半年，杭州十区新房成交均价为30452元/㎡。杭州房管局数据，今年杭州新增住宅供应的套均面积约111.4㎡。
30452元/㎡ × 111.4㎡/套 × 25225套 = 855.7亿元。
而这，还只是保守估计。毕竟，杭州大部分限售楼盘的单价都远远超过3万元/㎡的均价。
杭州楼市因限售被锁定的资金总量，大概率已超过千亿。
很多人对于1000亿或许没有概念，举几个例子你或许能更加直观。
2020年全年，原江干区的年度GDP总量约1026亿元，原上城区约1192亿，原下城区约1134亿，而原拱墅区只有668亿。
如果把1000亿放进2020年的胡润中国百富榜，这个数字妥妥能够排进全国TOP40。
这绝对是一笔天量级资金！
按照杭州新房市场目前的热度，千亿绝对不会是终点。
眼下大把热门楼盘的预售证都被按下，但只要红盘潮一出，轻轻松松又是万套房源被限售的节奏。
02
持有8年平均成本高达45%
对于限售5年、锁盘8年的房子，我的态度一向是很谨慎的：自住，如果满足居住需求，可以大胆入；投资，一定要选好标的，不是每个楼盘都值得。
自从杭州启动限售以来，不少资深投资客对于打新都兴趣平平。
要么就直接在不限售的楼盘里选择，要么直接寻求二手房市场里的机会点。对于锁盘8年的房子，基本都是敬而远之。
摇号过程中，专业炒家们一旦发现触发限售，立刻撤回登记资料，更有甚者，即使是摇中了也会果断放弃。
他们是楼市里最精明敏锐的一群人，每一步动作都是一种信号。
锁盘8年到底带来了哪些风险？其实，我们之前已经预警过限售的三大不确定性。
首先，是持有成本的问题，锁盘8年成本可能要比你想象得更高。
我们之前做过估算，按照目前首套5.9%、二套6.0%的房贷利率，8年持有的平均成本大约为45%。
也就是说，4万元/㎡买入的房子，8年后要卖到5.8万元/㎡，才能做到保本。
【投资客|2.5万套、一千亿资金被锁死！下半年还要闭眼冲吗？】你可以算一算账，你能保证杭州所有限售小区在未来8年内的涨幅都超过45%吗？
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其次，所有房子都逃不过杭州的次新房定律，限售楼盘也不例外。
大量交付二手房案例告诉我们，杭州很多小区从交付到二手房价的鼎盛时期，前后最多不过五六年。交付5年左右的小区，房价涨幅基本上就只能随大流了。
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第三，限售会让你进坑容易换坑难。
限售，会让你没办法跟上板块轮动，错过轮动。板块价格涨涨跌跌，可能最后纹丝不动。房票、资金，都投了个寂寞。
以前，如果你投资失败，最多就是割肉离场，马上可以接着捡别的筹码。但锁盘8年之后，只能干瞪眼了，好好坏坏都得闷着。