黄埔|应粉丝要求，八卦一下老黄埔这个关注度特高的新项目( 二 ) 问责|调控|正荣地产|资色|厦门

｜项目与两个地铁站的关系（图：@广州房产）
另外，这两条线路，都是横向的大动脉。
所以，从通勤性上来讲，比较重要的一点就是，可以直达珠江新城，这对于上班族来说，也是较大的加分项。
如搭乘地铁5号线，就可直抵金融城、珠江新城、环市东等广州三代CBD。
而搭乘地铁13号线，则可直达天河公园、花城广场，越秀区府等地。
具体情况，房产君做了一张线路图，各位可作为参考。
政策规划+旧改加持，
下一个CBD没得跑
而地段方面，也是颇有看头。
其所在的庙头，属于第二CBD范围内，毗邻着临港经济区，是黄埔重点发展的核心区。
一来，跟珠江新城、金融城在发展脉络上，关系紧密。
｜项目区位示意图
二来，根据十四五规划，未来5年内，黄埔将加速在这里建设珠江东十公里“黄金海岸”，形成独具特色的经济板块坐标。
而且其还被定位为“文创创意产业区”，“优质宜居新城”，其实大家可以对标一些产业园想象一下，比如红砖厂、798艺术区之类的。
所以从发展前景上来看，驱动力还是颇强的。

｜临港经济区（图：黄埔发布）
当然，这个片区，目前也有较为明显的痛点。
那就是周边城中村林立，城市界面还不太完善，而这一点，也是目前老黄埔项目普遍存在的通病。
你要知道，买老黄埔的人，关注的可从来不是这些，格局要放大一点。
而且周边的旧改已陆续启动，什么庙头旧改、双沙旧改、沙步旧改，那都是实打实的利好，所以这样的城市界面，不会持续太久。
其中，与项目紧邻的庙头村，去年也已确定合作企业，目前已步入签约动迁阶段。
｜项目旁边的庙头村已启动旧改
根据《黄埔区旧村三年改造行动计划》，其整体改造金额达90亿，预计将于2022年前完成建筑的拆除，而且定位为海丝文化创意园。
从其定位来看，可以发现，政府要在这里做的，其实是一个明显的宜居新城，因此未来的居住属性会更强。

｜庙头旧村改造项目效果图
配套方面，目前的规划来看，其社区内会配套一所24班小学、9班幼儿园，加上肉菜市场、社区公共中心等，满足基本的生活需求。
而社区旁，则有在建的时代商业地块，未来可以补充一定体量的商业配套。
加上，庙头村的改造，相信未来生活繁华程度，也是不用担心的。
｜项目周边配套一览
1.5容积率小洋楼！
老黄埔难得一见的低密度住区
除此之外，这个项目还有一个较为明显的优势——密度较低。
其容积率仅有2.44，特别小洋楼组团的容积率才1.5，这在老黄埔甚至全广州都甚为少见。
毕竟，目前老黄埔在售项目，容积率普遍在3.5-3.8左右。相比之下，这也是越秀TOD·星航，较“能打”的地方。
实际上，对于市区项目而言，周边配套会随着片区的成长，逐渐成熟和完善，所以这一点反而不是最重要的。
但一个项目的基底，如密度等则不同，其会决定居住的舒适性。

｜项目效果图
而过去，由于城市规划的问题，中心区就出现过很多密度过高的情况。
比如，在越秀、荔湾，在天河北、珠江新城等区域，都出现过容积率超过7.0，甚至10.0的住宅。
高密度的弊端，相信很多人也早已领教过。
一方面，抬头就是密密麻麻的高楼，想望见天空，都是一种奢侈。同时，上下班高峰期，还往往会面临苦等电梯的烦恼。