字头|魔幻的东部二手房：1字头、“猛打折”、还有低于指导价的( 二 ) 楼盘|楼市

以上两位网传的业主，都是来自于同一个小区。
我们查询中介网站上的过往报价，发现该小区往期报价与官方指导价接近。
如该小区六期这套76㎡的房源，业主报价在380-400万之间，单价5-5.27w，而该小区指导单价为4.48w，偏离幅度11.6%-17.8%。

截图所示这套房源的卖家，还提出可以免去买家的增值税。再加上业主挂牌价与成交价之间可能还有一定差距，可以说该楼盘实际的市场价，其实本就与指导价差别不大。
部分项目价格“倒挂”
不仅如此，东部还有市场价格比指导价低的项目，例如深圳地产编辑的好朋友，写好多题材都能拿出来当例证的东部华侨城天麓。

这套东部华侨城天麓六区的洋房，建面280.89㎡，过去挂牌998w，单价仅3.55w（又验算了一遍，是的它就是这么低），而该小区的指导单价为5.5w。
类似这样价格倒挂的案例，并不只是个例。
深圳壹地产认识的一位朋友，年前刚刚出售了一套中海大山地的住宅。
该小区的业主挂牌价约5.2w，但那位朋友实际的成交单价为3.9w。而该小区的官方指导单价为4.06w——比近期的实际成交价格要高。

还有“1”字头的项目
另外，我们在梳理的过程中，还发现了龙岗有不少2字头、甚至低至1字头的项目。
如这个位于龙岗坪地的顺景新村，指导单价1.61w。这个指导价格与个别中介网站上显示的参考单价一致，推测是基于过往的成交而定。

再来反观西部。光明的龙光玖龙台，中介网站上该项目于今年1月份的成交，单价为8.29w，而指导单价为5.19w，成交超出指导59.7%。
南山的中海阳光玫瑰园，成交单价约14w，官方指导单价则为10.6w元，打了个75折。
而一些标杆楼盘，如恒裕滨城就更不用提了，指导单价11-13w，偏离大概2-3倍。
梳理小结
1、官方二手房指导价格的重点打折对象，除了西部的热盘之外，对东部部分带有学区热点的楼盘也是照顾有加。
可以看出官方的方向就是抑制市场过热，打击片区的概念炒作、学区炒作。
2、正如官方所述，东部部分非热点片区、非热门项目、公寓项目的指导价格，与市场实际价格接近。
对于这部分楼盘来说，本次政策影响不太大，观望期会比其他区域结束得早。在其他板块利空的情况下，没影响也就相当于是利好。
3、个别中介声称的“指导价笋盘”，大概率只是噱头，东部楼市以指导价成交并不稀奇。
4、与遍地10w+的福田、南山不同，深圳东部有大量二手房可以选择，价格美丽。
买家：我稳一手业主：我比你还稳中介：你们稳一两个月就够了啊！
以上梳理了指导价与市场价格的关系，在指导价与市场价偏离不太大的情况下，东部楼市运行状况如何？
有没有卖家想要趁着政策未完全明晰之时，抢闸交易？
是否有业主大幅度调整报价的情况？
市场交易冷淡到了什么程度？

壹地产采访了几位扎根龙岗中心城板块的中介朋友，所有受访者都表示市场观望情绪浓厚。
观望情绪有多浓厚，成交量下跌就会有多严重。
一位就职于某知名服务机构的中介表示，目前的二手市场受到影响是毋庸置疑的，看房量、成交量都在下跌。