杭州|首次集中供地里的房企投资模型( 二 ) 老王|楼盘|二手房

融信此次重仓杭州是出于补充区域可售货值方面的考量。截至2020年年底，融信杭州土地储备总货值约为300亿元，按照2021年销售目标1600亿元以及去年杭州销售贡献率30%计算，杭州现有土储货值明显不足，因此需要及时在杭州首轮集中供地进行扩储。

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第二点是按区域供地比例确定拿地比例，达到平滑拿地节奏和分散风险的目的。根据年度供地计划，16个城市首次供应商品住房用地占全年总供应比例平均值为33.5%，个别城市如广州、杭州、天津首次集中供地比例达40%以上，叠加1-3月供地规模，前5月的供应比例甚至超过6成。因此，房企需要根据全年拿地计划和政府供地铺排节奏，适当进行拿地。
以滨江为例，2021年，滨江制定了新增30幅以上土地的拿地目标，其中杭州拿地比例要达到50%。1-3月，滨江仅在杭州收获4宗地块。按照1-5月杭州供地占全年供地约2/3计算，滨江需要适当在杭州首次供地中寻找土地标的，否则后期将会面对巨大的拿地压力和土地利润不确定的风险。
头部房企拿地策略简析
相比深耕单一区域的腰部房企，头部房企区域布局更加广阔，土地储备更加充足，在首次集中供地中拥有更多的选择空间。

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以重点布局一二线城市的两家头部房企万科和融创作为观察样本。
【杭州|首次集中供地里的房企投资模型】从拿地数量来看，万科和融创4-5月拿地力度较大，新增土地建面（全口径）分别为723.1万平方米和682.1万平方米，占前5月拿地建面比例分别为55.3%和63.4%。

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但从区域布局来看，两者土地投资逻辑并不相同。具体而言，4-5月融创在13个城市进行拿地，拿地数量54宗，其中在7个集中供地城市拿地数量45宗，拿地建面525.7万平方米，占比77.1%。

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4-5月万科在24个城市进行拿地，拿地数量37宗，其中在8个集中供地城市拿地数量13宗，拿地建面260.6万平方米，占比为35.4%。
观看两家公司具体拿地情况，融创在首轮集中供地中采取的拿地策略是将资金集中投向重庆、杭州、天津等城市，这些区域都是融创的深耕区域，去年销售金额均超过100亿元。
而万科采取的土地投资策略是散点布局，呈现出单个城市土地投资数量少、金额小的特点。另外，万科主要在天津、沈阳等竞争小、单价和溢价率低的集中供地城市进行拿地，针对性地规避在重庆、杭州、北京等热门集中供地城市拿地的情况。
据不完全统计，在5月10日北京出让的29宗地块中，万科报名参拍14宗，但在综合考虑限价、配建以及利润等因素之后，万科并没有选择拍下北京土拍市场的任一宗地块。
另外一家布局国内核心一二线城市且注重利润的房企中海，观望态度更加明显。据公告披露数据，中海4-5月拿地数量仅有5宗，拿地城市分别是重庆、厦门、天津、济南和南京，拿地建面125万平方米，占前5月总拿地建面比例为24.2%。
作为一家强调利润持续稳定增长的房企，中海曾对外界表示，利润的要求是毛利率不低于30%，去年其实现毛利率30.05%，处于行业领先水平。此次中海在集中供地上的沉寂，侧面反映出了土地项目利润下降，内部收益率等指标难以达到设定门槛。