杭州|首次集中供地里的房企投资模型老王|楼盘|二手房

来源：观点地产网
4-5月，16个城市完成了年内首次集中供地，从出让结果来看，城市之间土拍市场热度分化明显。
另外，由于大多数城市选择“限地价和限房价”的竞价规则，出让地块地房比普遍偏高，土地毛利率明显缩窄。
在利润率下降的行业趋势下，部分城市热度较过往甚至有所提升，少数房企在土拍市场频频举牌，激进拿地，这背后体现出哪些投资逻辑？
首次集中供地面面观
4-5月，22个集中供地试点城市中，长春、广州、重庆等16个城市进行年内首次集中供地。从土地出让结果来看，各个城市热度不一，分化明显。

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根据观点指数统计数据，16个重点一二线城市第一次集中供地总建筑面积8377万平方米，成功出让建筑面积7604万平方米，总出让土地金额7672亿元，平均成交楼面价10090元/平方米，平均溢价率16.6%。
从土地成交溢价率来看，地市成交热度跟所处区域有明显关系。
重庆、杭州、厦门、深圳和宁波这5个热门城市土拍竞争激烈，溢价率均在25%以上。其中，重庆由于没有限制地价（其他15城市竞价规则均包括限制地价），溢价率高达38.8%。个别城市如长春、青岛整体市场表现比较平淡，溢价率分别为4.8%和2.1%。

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另外，土地溢价率跟郊区供地占比有明显的负相关关系。
例如广州首次集中供地48宗涉宅用地，郊区地块数量占比高达96%。最终48地块总出让价格906亿元，平均溢价率为11.7%。
其中有20宗底价成交，仅4宗地块触顶摇号，触顶土地占比8%，成交热度明显低于其他一线城市。

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从首次集中供地毛利率来看，由于限地价和限房价的竞价规则，各个城市出让地块地房比普遍偏高，土地毛利率明显缩窄。在扣除配建和自持面积成本等因素之后，部分城市例如杭州、整体土地项目利润微薄，毛利率处于低位。
5月14日滨江在回应投资者问题中提到，公司在杭州首次集中供地获取5宗涉宅用地，净利润水平大概在1%-2%。
可以对比的是，2020年滨江获取土地储备项目30个，土地款总额为781.9亿元，其中包含了21宗杭州项目，对应的土地款总额为322.6亿元，最终滨江给出的2020年新增拿地项目净利润测算为8%。滨江提供的净利润指引差距，体现出了杭州土地项目利润空间出现大幅缩减。
腰部区域深耕房企拿地逻辑
杭州首次集中供地利率缩减是当前房地产调控政策趋严的缩影，随着政策对住宅开发链条全面覆盖和监管，土地项目利润率下行是地产行业未来的发展趋势。
回顾4-5月首次集中供地出让结果发现，房企采取的土地投资各不相同。
其中，重点深耕布局单一区域的房企大多在首次集中供地中大手笔拿地，例如越秀以177.5亿元一举斩获广州8宗地块，融信斥资253亿元重仓杭州，滨江182.6亿元摘下杭州5宗涉宅用地，龙光80亿拿下深圳光明区和南山区两宗宅地等等，这些区域房企全口径拿地金额均占对应城市拿地总金额的15%以上。
在此轮竞争激烈、利润微薄的土拍中，这些区域房企依旧保持着较为激进拿地动作的主要原因有以下两点。
第一点是及时拿地开发周转，对年内销售货值形成有力的供应支撑。集中出让、一年三拍意味着土地出让是阶段性的，出让时间主要集中在4-5月7-8月以及10-11月，房企若想要新增土地项目达成预售条件，转化为年内销售，必须在首轮集中供地的4-5月进行拿地。