秋意|住宅秋意已至，公寓春天要来房贷利率|购房者|住宅

原创：房频在艰难熬过上半年后，下半年的楼市走向成为市场关注的焦点。前几天，我们统计发布了7月即将推新的楼盘项目，18个新盘将亮相，参与下半年的角逐。小编注意到，中心区就有7盘上新，其中，又有3盘为公寓项目，包括天河广垦天河1号、海珠越秀天荟江湾、以及华新方圆项目。

在当下住宅被围困之时，多个公寓盘扎堆上新，不免让人多看一眼。要知道，从去年至今年上半年，无论是涨价潮、还是限价限贷潮，霸屏广州楼市的主角都是一二手住宅项目，而公寓，只能靠边站。不过，看如今这势头，难道，下半年，公寓产品要大显身手了？逆势上涨！公寓成交量攀升我们先来看下上半年以来广州公寓市场的销售情况。与新房住宅动辄月度成交万余套相比，体量本身就小的公寓月度成交徘徊在千余套。据中原研究发展部数据，上半年广州一手住宅成交了6万+套，而公寓仅有7千+套。从各月来看，前5个月公寓市场成交走势平稳，成交量在1000-1100套之间波动，而到了6月，直接冲到了1461套。整体来看，4-6月公寓成交量是处于上涨态势的。

对比公寓和住宅（新房）上半年成交量，小编发现，前3月，两者的成交量几乎是正相关关系，即住宅卖得多，公寓也卖得多而到了4月后，公寓和住宅（新房）的成交量走势开始发生变化：公寓销量在大幅增加，而住宅销量则断崖下跌。

为什么会出现这样的情况，其实很好理解，这里面主要有3个原因。公寓突围3大前提第一，一二手住宅被限得死死的。近期有买卖房的朋友，一定感受到了楼市调控的压力。一方面，信贷收紧，银行严查首付款，房贷利率半年4连涨！首套从年初的5.2?至如今的5.55?二套从5.4?至5.75?一位购房者无奈说到:“因为自身原因房贷拖延了办理，这几个月赚的钱都够不上上涨的利息”。不仅如此，还有银行因额度紧张暂停了二手房的贷款业务，或者不受理超20年楼龄的贷款需求...从最重要的环节卡死了买房的流程。有人调侃：2021年最难的事，不是一夜暴富，而是在广州贷款买房。——经历过的人都懂。【秋意|住宅秋意已至，公寓春天要来】

（图源网络）另一方面，421新政直接将增值税免征年限提高至五年，使得二手交易成本大增，不少未满五房源一时间失去了竞争力。一位卖一买一的刚需卖家表示，受调控影响，买家本来看好房了，但看税费过高，直接退房不买，自己卖一买一的战线拉长，还不知道什么时候是个头。第二，公寓具备不限购、不限贷的优势。相比住宅对购房资格、贷款的诸多限制，公寓宽松的政策让不少人心动。看，已经有公寓项目窥得先机，趁着住宅的调控，大肆官宣自身的有点：不限购、不限贷、转让无限制。这让被挤出住宅市场的部分资金富余的买家，可以寻到新的归处。

（图源网络）第三，开发商面临债务危机，着急推新。在当下的调控环境下，刚需购房者难，开发商也很难。去年8月，旨在推动房企优化融资方式、降低融资风险的房企“三道红线”新规横空出世，一时间，地产融资环境急剧缩紧，“去杠杆”、“降债务”、“增加现金流”等成为了房企们亟待解决的任务。叠加银行房贷“两道红线”、土地“双集中出让”等新操作，房企面临的资金压力不可谓不大。