二手房|大幅降价、成交再创新低！这里的下跌行情已经开启！( 二 ) 购房者|楼市|买房

法拍房数量增加，和现金流密切相关，现金流又和金融有脱不开的联系。
调控之后，信贷收紧，对绝大多数买房者的资金打击很大，许多人失去了利用杠杆撬动资金的能力。
这会带来两方面的问题。
一方面，是一部分人拿不到资金，钱进入不了楼市，资金流动性下降，需求随之下降带动房价下行；
另一方面，那些有房者的资金链断裂，债务问题、财政问题集中爆发，导致大量房产抵押物进入市场，最后成为远低于市场价的法拍房。一旦数量成规模，也会带动房价下行。
因此，追根溯源之后，你会发现法拍房数量增加这个现象本身，就是房价下行的体现。
总结这三个现象，我想事实已经很清楚了，深圳楼市确实已经开启了下跌行情。
当时做预测的时候，确实有很多人不认可，不过当时深圳房价强势了这么久，又没有市场价公布，大家不认为会降，也可以理解。
但事到如今，如果你还是不信，还是认为深圳房价没有跌，那我就无话可说了，因为我实在是叫不醒一个装睡的人。
进入下跌期的深圳，这一次会跌多久？又能跌多少？难道就只能跌0.1%？
要解答这些问题，需要以史为鉴。
过去十年，深圳有两次大的房价下跌期，分别发生在2011-2012年的以及2016年。
第一次下跌：
2011年-2012年这一次下跌，源于2010年到2011年的两次调控，首先是2010年9月的限购令，房价开始波动；然后在2011年7月，深圳出台了二手房核定计税政策加强调控。
两次调控之后，深圳房价开始进入下跌期。
从下图中可以看到，虽然中间有一些波动，但从2011年7月开始持续到2012年4月，整体房价是明显下降的，下跌期长达10个月，下跌期结束后就是2年多的横盘，2015年开始大涨。

这一次下跌，房价从20597元/㎡降到18690元/㎡，下降幅度大约为9%。
第二次下跌：
2016年这一次下跌，也是源于调控。
2015-2016年楼市大热之后，深圳先后颁布325新政和104新政，非深户买房的社保要求从1年一路提到5年。
而这一次下跌期，从2016年3月发布调控开始，到2016年11月，贯穿了两次调控，持续了8个月。下跌期结束后，同样是接近两年的横盘，直到2019年才开始持续上涨。
刚开始跌的3月，深圳均价为54388元/㎡，11月最低点时价格为48193元/㎡。房价下降幅度达到11%。
总结前两次下跌，你会发现，深圳的房价下跌期基本在9-10个月，降幅基本在10%左右，而且下跌之后，都会有两年的横盘期。
根据这些经验，再回来看这一次下跌，走势就更加清晰了。
相比之前，这一次下跌期的调控，购房资格要求更严，二手房指导价对首付要求也更高，再加上信贷收紧，可以预见的是，这一次深圳的调控对房价的影响肯定会比前两次更大。
因此，这一次深圳的下跌期不会低于10个月，也就是说，今年年底前，都会是房价下调期。至于下跌幅度，大概率会在10-15%左右。
下跌之后，房价两年左右的横盘，肯定少不了。
面对深圳房价难得的下行期，购房者能做什么？
下面说说我的几个建议。
第一，对刚需客而言，最好的机会是打新。
当下的打新积分政策，社保累计时长被限制，对真无房户会比较友好。

不过在此之前，那些稍微有些热度的楼盘，入围积分至少也要60分左右。
而且，现在的新盘都是扎堆上市，刚需打新只能多选一，机会成本很大，万一选择打新的盘打不成，就同时失去了其他楼盘的打新机会。