soho中国|SOHO的终局，潘石屹的离场( 二 ) 黑石集团|包租公|房地产|中国

潘石屹的妻子张欣在这方面发挥了不可替代的作用。
扎哈·哈迪德（望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO、朝阳门SOHO、丽泽SOHO），KPF建筑事务所（SOHO天山广场、古北SOHO），隈研吾（虹口SOHO）等，这些背后都离不开张欣的推动。
但张欣的极致追求也是一把双刃剑，SOHO中国并未进入北京上海以外的市场，一线城市二线城市那么多，SOHO中国都不去只留在北京上海，所以失去了迅速壮大的市场机会。
SOHO中国盈利能力并不弱。在北京上海的黄金地段当“收租婆”的日子里，去年毛利率高达63%。
但是因为SOHO中国负债压力太大了，所以还是得出售资产才能维持生计。
近几年公司的净负债率不到50%，但是整体处于上升趋势。2012年-2020年，公司的净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。
【 soho中国|SOHO的终局，潘石屹的离场】更为关键的是，除了卖资产，SOHO没有其他的稳定现金流来源。
如今要面临的流动性压力已经开始显现。大规模的债务让SOHO每年都要付出巨大的利息。
但潘石屹清仓套现的根本原因，是因为租金回报率低的市场大环境，影响了公司的业绩。SOHO中国的商业模式，正遭遇出租率下滑的危机，去年直接下降至82%。
与此同时，收租的毛利润，不够覆盖业务开支，总的来说是亏损的。
当然，归根到底还是潘石屹夫妇去意已决。
2012年转型后，SOHO中国就没再拿过地，潘石屹采取了许多年的防守策略。
无心留恋SOHO中国的潘石屹夫妻自然是一天也呆不下去了。

无心恋战
这次潘石屹真的把SOHO中国卖出去了，看得出潘石屹是真的想离场。卖身黑石，意味着潘石屹清仓动作接近尾声。
早在两年前，就传出SOHO中国500-600亿打包出售的消息。而关于潘石屹“加速清空国内资产”的传闻亦是甚嚣尘上。
当时潘石屹的回复是都是谣言，他不会跑的。
但无论潘石屹怎么会忽悠人，他清仓的事实已经摆在台面。所以不要看一个人说什么，而是看他做什么，毕竟说话不需要代价。
潘石屹曾说过，外滩SOHO位置很好不会卖，望京SOHO很漂亮也不会卖。
可以说，转型失利的SOHO中国如果坍塌的楼阁。
今非昔比，房地产商如今也要勒紧裤腰带过日子，但潘石屹家族已经套现离场。
福布斯中国2020富豪榜，财富值212.2亿的潘石屹家族排名第175位。
金盆洗手的潘石屹，再也不会在微博上谈论房地产，只谈摄影和写作。
潘石屹卖掉SOHO中国的过程可谓一波三折。
早在2019年，潘石屹就考虑80亿美元出售八个核心资产，但没有合适的买家。
潘石屹不再出售核心资产而是选择上市公司私有化。出手40亿美元的黑石，最终也没能谈拢，幸好没谈拢，黑石如今仅以约合30.4亿美元拿到后者 91%的股份，可以说捡了个大便宜。
执着于房地产的黑石从没放弃过这块“大肥肉”。
越来越难做的包租公生意让潘石屹早已心生退意。2019年潘石屹表示很看好北京、上海的资产，SOHO中国出售计划。然而不到一年，潘石屹就开始寻求私有化退出。
价格不如预期，但买家还算靠谱。
美国规模最大的上市投资管理公司，同时也是全球最大的私募股权公司，黑石目前管理着六千多亿美元的资产。
对双方来说都算是一门双赢的生意。
SOHO中国迎来了财大气粗的金主，黑石也得以进入中国，可以说黑石是SOHO中国一个不错的归宿。
十年前，黑石首次撤资中国房地产。但十年后，黑石集团又不断加码中国地产领域。