soho中国|SOHO的终局，潘石屹的离场黑石集团|包租公|房地产|中国

编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
这一次，包租公潘石屹真的金盆洗手了。
黑石这次收购SOHO拿出的30亿美元相比去年给出的价格打了75折。
两者去年就开始谈判，但是不到半年陷入僵局。
因为受到疫情影响，SOHO的前景充满不确定性，所以私有化洽谈一度陷入停滞状态。
潘石屹等这一天等了3年，终于等来了143亿港元。潘石屹卖掉SOHO中国，可以说是地产圈最没有悬念的悬念。
潘石屹套现离场，曾经的“万通六君子”中就只剩下了易小迪在做房地产。
卖卖卖
不同于其他人的低调，潘石屹很爱“露面”，他频频现身于电视荧屏。高调的潘石屹在地产圈是出了名的精算盘。
为了成功将两个儿子送入哈佛、耶鲁，捐赠了千万美金，但疫情期间潘石屹的“铁公鸡”的形象暴露出来，一分钱也没捐。
过去再风光也是过去，如今黑石全面接手SOHO中国。
从去年到现在，自己的资产一年折价10亿美元，潘石屹再也等不及了，可见其套现态度之坚决。
事实上，SOHO中国之所以沦落到今天被卖身的地步，还是因为近年业绩上的困境。
2014年起，SOHO中国的营收就“跳崖式下跌”，从150亿元直接腰斩到60多亿元，并进一步跌至2015年的14亿元。
疫情这个黑天鹅事件让主打写字楼的SOHO中国出租率下降至低位。
这也就是为什么SOHO中国卖给黑石的价格最终便宜了17%，因为商业地产流动性较差，以及租金水平、满租率在疫情下的负面影响。
SOHO中国业绩难复高光时刻，离不开潘石屹夫妇保守的经营策略、经营模式、持续转型失利。
30年前，海南房市火热，“万通六君子”靠着倒卖别墅、炒房炒地赚得盆满钵满，老员工也都有了标配 “四个一”：一套房子、一万块存款、一部电话和一部摩托车。
后来潘石屹出走自己做起了商业地产SOHO。
2007年，SOHO中国在港股上市，创下当年亚洲最大的商业地产IPO纪录。
2010年，年营收184.23亿的SOHO中国一度超越恒大的体量，几乎是融创的3倍。
但激进扩张带来了隐患，扩张期间质量、管理问题频出，产品公信力极大丧失。
写字楼的租金回报不容乐观，而SOHO中国的营收又依赖租金。不依靠住宅业务现金流回哺商业，像SOHO这样纯粹的商业地产是难以生存的。
不建房、不拿地、不收购的SOHO中国，开始频繁抛售旗下资产。
潘石屹近年来出售国内资产的脚步越来越快。
七年前开始，SOHO中国累计出售接近三百亿的资产。
2019年，潘石屹计划把国内最后八个核心资产以80亿美元出售，这被解读为彻底退出中国市场的信号。
30亿美元的交易对价，换算后折合人民币192亿元，平均每个办公大楼的价格在24亿元。
不过SOHO中国目前的出租率和租金价格，或许连30亿美元都不值，黑石多少有点买亏了。

躺平做包租公
SOHO中国过去在业绩上可以和“招保万金”比肩，但迷惑的战略转型，本来做房地产的SOHO中国转型成了办公楼运营商，“躺平”做包租公让业绩连年下滑的SOHO中国逐渐衰败。
潘石屹最喜欢的是望京SOHO和外滩SOHO两座建筑，它们现在仍然是北京上海的标志性建筑，但缔造这些的潘石屹，已经彻底从中国房地产市场这个牌桌上撤下。
尽管已经被卖掉，不过SOHO中国建筑审美确实独具一格。
给第一次到北京的旅客“都市感”的建筑一定是望京SOHO，而凌空SOHO被称为“上海最有现代感的建筑”。
在影视剧中SOHO建筑的出镜率也很高，《中国合伙人》《煎饼侠》取景望京SOHO，《欢乐颂》《何以笙箫默》取景凌空SOHO，《安家》《我的前半生》则在外滩SOHO取景。