王健林|瘦身的王健林，地产老板们都羡慕( 二 ) 万达商管|融创中国|万达广场

2020年，投资物业租赁及管理成为万达商管最大收入来源，达359.03亿元，占总收入超9成，比5年前，占比提高了近8成，其在中国的出租率高达99.4% 。

最逆天的，是万达商管的毛利率水平。

受益轻资产业务带动，即便受疫情影响的2020年，万达商管毛利率达74.38% ，这已经接近五粮液80%的毛利率。有些万亿房企的毛利率，只有可怜的12.9% 。

高端白酒的原料，无非就是水和粮食，卖到天价卖的是一种文化；万达商管的资源是品牌、商户，王健林就卖管理服务，将傻大笨粗的地产也玩出了境界。

告别高负债

轻资产的模式不限于万达广场，王健林还在酒店业复制，很早就明确，新开业酒店原则上全是轻资产。

截至2021年6月底，万达酒店发展（00169.HK）旗下98家酒店，没有一家自有物业， 92家为管理酒店。

根据管理酒店模式，王健林只要将相关品牌许可授予酒店业主，通过其任命的现场酒店管理团队来管理此类酒店，就能向酒店业主收取管理费用。

2021年上半年，酒店业市况惨淡的情况下，万达酒店发展盈利将近1亿人民币。

这几乎旱涝保收，业主还不能随便退出。

就在9月16日，融创为提前终止21家酒店管理协议，宣布支付给万达酒店1.33亿元，作为终止的补偿。

数据显示，万达酒店及度假村，筹建及待开业酒店180余家，轻资产化的发展模式，仍是未来的品牌拓展方向。最新的消息是，万达酒店及度假村旗下首家海外轻资产输出管理项目 ——伊斯坦布尔万达文华酒店，将10月亮相。

当然，因地产业务萎缩，王健林承受了几年的业绩下降之痛。

2018年至2020年，核心业务万达商管的总营收，由1065.49亿元滑至391.34亿元，净利润由317.95亿元跌至138.3亿元。

好处是，缩表后，不再需要高杠杆撬动土地和规模，就摆脱了高负债。

截至2021年6月末，万达商管有息借款总额，只有1552.85亿元，较上年末减少10.56% ，短期有息负债222.88亿元，一年内到期的非流动负债190.22亿元，较上年末减少290.14亿元。

中国豪宅研究员院长城市运营专家朱晓红告诉《21CBR》记者，在房地产行业，万达商管的负债不算高。

密集调控，管控负债的板子，主要打到房产开发类企业，许多重资产房企，当下陷入到高杠杆经营的困境。

物业管理类企业压力小不少，王健林轻松得多。

港股二进宫

2021年3月，万达商管撤回A股IPO申请。

从港交所退市时，王健林本意全力备战A股，原本预计1年完成的A股发行，变得遥遥无期。

地产分析师严跃进告诉《21CBR》记者，万达商管在A股的等待期，和资本市场的大环境以及资金监管有关， “地产公司上市的审查还是比较严的。 ”

2018年万达商管引入腾讯、苏宁、融创、京东四大“豪门” ，收购其港股退市时引入的投资人持有的14%股份。

协议约定，万达商管需在2023年10月31日前上市。

眼看“赌约”只剩两年，王健林决定不等了。

撤回A股IPO申请仅几天后，他迅速引入珠海国资委30亿战略投资，将重组的万达轻资产商管公司落户珠海。这正是万达商管本次港股上市的主体公司。

据公告，万达轻资产商管不持有物业，仅负责已开业的368个、正在建设中的155个以及未来开发的万达广场全面管理。