上半年，“房住不炒、因城施策”继续贯彻落实，房地产调控不断加码，金融政策持续收紧，在政策调控的背景之下，多数房企仍交出了较为稳健的“答卷”。目前，多数房企仍在严控规模、持续降负债，在拿地方面也日趋谨慎。
行业毛利率下滑较为明显
8月31日，多家机构发布2021年1-8月中国房地产企业销售业绩榜单。整体来看，1-8月TOP100房企销售额整体呈现下降趋势，均值为887.9亿元，增长率均值为29.8%；而1-7月增长率均值为36.2%，下降较为明显。
根据克而瑞统计，以全口径销售金额来看，上半年排名前三位的房企为碧桂园、中国恒大和万科，销售金额分别为4264亿元、3562亿元和3548亿元。
即使是销售前三强的上市房企，也没能逃过盈利空间的下降。排名前两位的碧桂园和中国恒大上半年毛利率分别下降3.04个、12.06个百分点，而排第三的万科毛利率降幅也达8.87个百分点。毛利下滑叠加结算规模有限，直接导致万科出现2008年以来首次半年度净利润同比下跌，上半年归母净利润110亿元，同比下降11.7%。
“下滑”成为众多房企提到的关键词。如保利地产称，“上半年公司毛利率与行业利润率下行趋势一致”；万科董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，“整个行业毛利下降是看得见的。”
“行业整体毛利率下滑应该是一个趋势。”龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上指出，“在限价的大环境下，行业毛利率会回归到一个合理的区间，未来保持20%-25%的毛利率，可能是整个行业的趋势。”
究其行业毛利率整体下滑原因，上有商品房限价，下有地价成本高企。先说土地端，上半年“两集中”下的第一批供地在部分地区掀起“土拍大战”，地价依然高烧不退；再看销售端，多轮密集调控叠加国内疫情散发给销售市场蒙上阴影。
对于行业未来的毛利率将会如何？各个房企存在着不同的看法。保利地产认为，随着高地价项目陆续体现，毛利率表现仍将承压。祝九胜则预测，行业毛利率会回归到合理回报水平。也有公司认为，要消化上一轮的行业“阵痛”预计要3-4年。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，分化是今年上半年报的主要特点，整体看，虽然规模依然上涨，但大部分企业的利润率都有所下调。除了少数资金成本占优势的企业，2021年房地产行业进入下行的趋势非常明显。
“降档”成为头等大事
自去年8月，市场上首次传出三道红线调控新规至今已逾一年。《投资者网》从上市房企半年报中发现，多数公司在这一年间采取各种措施降负债，“降档”已成为各大房企的头等大事。为此，各个房企放缓扩张速度，试图使公司进入或者稳定在绿档企业，只为保障公司的安全经营。
“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。
按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
根据克而瑞研究中心日前发布的报告显示，其监测的99家重点房地产企业样本中，有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。99家重点房地产企业的现金短债比和净负债率两项指标，相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点。

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