明星|千亿房企留不住明星高管( 二 ) 龙光集团

纪海鹏靠在潮汕做旧改项目起家，已经深谙其中的规则和开发周期。扩张到珠三角后，纪海鹏瞄准的也是这些旧改土地。
另外，潮汕商人喜欢抱团，互相帮扶，这也让纪海鹏的龙光在珠三角这片区域里如鱼得水。
回望改革开放早期，包括深圳在内的珠三角地区，吸引了大批潮汕人前来做工程、建厂。后来随着时间的流逝，这些厂子慢慢搬迁，成为旧厂，而它们的主人大多数都是潮汕人。
龙光此后的不少土地储备，就是来源于这些旧厂。根据后来纪海鹏在业绩发布会上的回答，龙光3200亿元旧改货值里，旧厂占比高达60%。
旧改之王佳兆业、鸿荣源、京基等房企能在深圳囤下大量旧改的原因，也是如此。
这些旧改项目，在龙光发展早期带来了不错的利润。根据2013年的招股书显示，其平均土地成本为每平方米人民币1045元。在2010年、2011年、2012年，龙光的净利润率达到32%、36%和27%。
2013年，龙光的深圳项目龙光城入市，当年单盘销售金额25亿元、销售套数4700多套，为其贡献了1/4的销售业绩。也就是这一年，龙光的销售额超过100亿，开始在深圳小有名气。
不过，它真正被大家所知道，还是在接触资本市场之后。
02 借着杠杆狂奔
2010年，万科率先进入千亿俱乐部，随后，不少房地产企业也借着杠杆狂奔，规模扩张成为房企唯一的行动指南，千亿规模成为分界线。

潮汕地产公司中的一部分选择留在原地，做“有利可图”的事情，例如星河地产、鸿荣源集团到现在都没有上市，还有一部分选择借助资本的力量，例如2009年佳兆业登陆了港交所，龙光也是选择拥抱资本的那一类。
2013年，龙光集团在香港上市，他们采用了家族信托的方式，女儿纪凯婷作为家族信托的受益人被纪海鹏推向台前。在2014年度福布斯亿万富豪榜中，纪凯婷成为该榜最年轻的上榜者。
上市之后，公司运营的逻辑也在变化。资本更喜欢有规模的企业，于是，龙光在行业里变得非常活跃，借着杠杆狂奔。
2014年，龙光斥资46.8亿拿下深圳龙华白石龙地王。此后两年，龙光又分别以112.5亿、140.6亿斩获龙华红山与光明区两个地王项目。
2017年，龙光联手合景泰富击败新鸿基、新世界、万科、华润、中海等13家房企，以总价168.55亿港元拿下香港鸭脷洲地王。这一价格打破了香港近20年土地总价纪录，高出市场预估值上限48%。
那些年房地产市场光景好，在房价大规模上涨的背景下，规模扩张给龙光带来的是营收和利润的双丰收。
从2013年到2017年，龙光的营业收入从111.28亿元，增加到277.25亿元；扣非后归母净利润也从20.34亿元，增加到65.87亿元。

得益于2013年之前地拿得便宜以及高周转，龙光的净利润率也保持在一个比较不错的水平，2013-2017年分别为18%、19%、18%、22%和24%。
在规模上，相比万科、碧桂园、恒大等十强老大哥，龙光只能算小兄弟；但若论起挣钱能力，龙光并不比“十强”逊色多少。
2017年，龙光的销售额达到434亿元，但其核心利润比别的1500亿房企的利润还要多。此前7年，龙光净资产收益率均稳定在20%以上，这在头部房企中都不多见。龙光一度被誉为最会赚钱的房企。
2018年之后，行业风向变了，政策开始收紧，头部房企竟然高喊“活下去”。但是，龙光集团依然活跃。
先是祭出千亿销售目标，2018年3月，时任龙光集团首席财务官兼执行董事的赖卓斌对媒体表示，“龙光的销售目标是2019年实现千亿元，2020年达到1500亿元”。