融创中国|融创中国三大变化，给房地产行业的启示房地产行业

作者：容月
260家房地产企业破产，平均每天有1家房企破产， 68家房企毛利率出现不同程度下滑，龙头企业增速放缓，三成上市房企现金减少……上半年房地产企业交出的成绩单并不好看，这个结果却也不意外。
自2020年以来， “房住不炒”进入深水区，各地频繁祭出“史上最严调控” ，而“三道红线”“拿地销售比不大于40%”的提出则掐住了房企未来融资和投资的脖颈，房地产金融红利、高杠杆红利基本宣告终结。
近期，上市房企半年报陆续出炉，实实在在的数据，一是可以看到清楚看清企业当下。最重要的还是从数据背后，找到企业对市场的判断，以及基于市场判断而做出的改变。
实际上，上述表述还有一个前提，那就是要看行业头部企业的“变动” 。
8月30日，融创中国（01918.HK）公布了2021年中期业绩。上半年，合同销售额3208亿元，同比上升64% ，稳居行业前四；营业收入958.2亿元（人民币，下同），同比上升23.9%；毛利199.8亿，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7% 。
【融创中国|融创中国三大变化，给房地产行业的启示】
纵观上市房企销售额、在手现金以及营收和净利润等各个核心指标，常年霸占行业第四位的融创在众多房企中也保持在前五位。
融创中国董事会主席孙宏斌直言“下半年市场压力依然很大。 ”当巨头感知到压力的时候，说明这个行业压力可想而知。
我们从融创半年报和管理层的表述中，找到主要三方面解题方法。
1
拿地方面控总量、提质量

规模已经不再是评判企业强弱的唯一标准。
孙宏斌提出的“安全边界”很大一部分就是指控制拿地总量。
在其半年报“下半年展望”中有明确的表述：面对可能下行的销售市场和具有不确定性的金融市场环境，本集团将严格控制拿地总量并把握好节奏，预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。
2021年上半年，融创共获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9% 。若把时间拉长至一年（2020年7月至2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5% 。
控制拿地规模，指向安全，提升拿地质量最终则指向利润和产品品质。
还有一点，融创还提到，将提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
孙宏斌明确表示，在投资方面要留出比较安全的边界，如果还像过去一样拿地，会吞掉很多利润，未来希望独资的项目更多。
正确的投资是成功的一半，截至2021年6月30日，融创持有的权益土储货值超过2万亿元，其中西部核心城市、环渤海、长三角占比均在25%以上。
2
数字化支持精细化管理

数字化在房地产行业的应用越来越广，涵盖的面也越来越丰富，从开发建设到运营管理，数字化在提质增效、精准营销等方面的作用愈发突出。
数字化，在融创的站位也很高：集团全面推进数字化建设，将数字化作为三年规划重要任务之一，数字化建设工作主要覆盖地产、服务及文旅业务板块。
这一变化意味着，管理红利时代，房企的精细化管理能力成为核心竞争力之一。