股东|张亚东：绿城中国不会再掉进新的坑( 二 ) 港交所

“宁波是这几年绿城深耕的城市，在宁波有较大优势，一般公司的管理营销费用是3%，我们只需要0.5%，今年宁波拿到的地利润不低，利润率应该能达到6%以上。”
在张亚东看来，宁波的Irr非常高，安全性非常好，现在的问题不是利润率低，而是公司没有大项目，货值储备不够。“我现在甚至要求（宁波公司）降速，不能变成一个高流转的公司。”
规模上，在绿城五年规划中，预期在2025年达到6400亿合同额。其中，重资产4500亿，
代建1500亿元，新兴业务400亿。张亚东表示，这个指标的完成没有任何问题，未来每年一位数增长就能达成。但他不希望未来绿城像今年、去年这样大幅度增长，希望能有更大的空间做好产品。
至于“三道红线”，据了解，2020年，绿城目前为“黄档”企业：剔除预收款后的资产负债率为71%仍超出阈值；净负债率约为65%，非受限现金短债比为1.4。
管理层坦言，剔除预收款后的资产负债率改善起来确实比较困难，未来将通过加快去化、提高利用效率、合理控制成本费用支出等举措，争取2023年进入绿档。
市值之问
“我买绿城的仓位是从茅台换仓到绿城的，十年以来是一笔比较失败的投资。”为什么绿城那么好的公司，今年股价的表现比其他表现很差的房企还多？”现场股东金句频出。
纵观整场股东会，关于绿城市值的讨论尤为热烈。从股东的利益出发，和切身利益相关的股价确实是他们最为关心的，
不过，自2020年10月触顶以来，绿城的股价便呈现一路走低的趋势，最高从15.7港元腰斩至目前8.38港元。尤其是年度业绩发布次日，该公司股价便收跌12.48%。
在信心大于黄金的资本市场，股东们认为绿城管理层应该加强沟通，他们期盼管理层，能够对外传递更多正面信息。
一位股东称，绿城在财务报表上就像一个好孩子，一板一眼做事情。
“资本市场是很残酷的，如果绿城利润明年爆发，一些有瑕疵的项目能不能缓缓再计提？”在一些股东看来，绿城已连续多年进行计提减值，这样不利于在资本市场的形象。
观点地产新媒体了解到，绿城已连续四年计提上亿元大额资产减值。
2020年，绿城中国营收利润实现双增，但若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响，以及若干资产的公平值调整的税后净影响，公司2020年股东应占核心净利润为39.93亿元，相较上一年的43.36亿元同比下滑7.91%。
年报显示，绿城中国2020年计提的资产减值为13.34亿元，与去年同期基本持平。其中，三个房地产开发类项目计提4.78亿元，非房地产业务计提减值8.56亿元，包括足球俱乐部、酒店、风景区等。
据了解，在此之前，绿城中国已连续三年进行减值拨备。
2017年—2019年期间，绿城中计提资产减值金额分别为9.79亿元、17.35亿元和13.76亿元，加上2020年计提的数值，四年的计提数值高达54.23亿元。
众所周知，通过拨备、汇兑损益减值等财务手段，绿城是在覆盖过去几年因投资产生的历史问题。
“我们也需要总结和反思，本来以为替大家做了轻装上阵的事情，没想到大家是这样反向的感受。”张亚东称，绿城现在已经没有大的减值压力了。
在现场，张亚东也打起气来。
“现在是买绿城的最好时机，错过就晚了。”张亚东甚至向在场股东承诺，绿城的销售、投资、利润增速会远远高于同行，出现的问题远远少于历史。
“新的坑不保证没有，但绝不会像以前那么多那么大的坑。”