南京|南京这10个小区房价暴跌？不对！房价|二手房|银行

有读者经常为“数据上”的房价暴跌暴涨，心情起伏。
打开贝壳安居客365监控“自家小区降了没” 。并且，每月都会甩给我一张《南京跌幅TOP10小区》楼盘，并甩出一句：“这些小区是不是暴跌了，开始大甩卖”？尤其，跌幅榜排名第一是奥东学区房，万科光明城市？！

我每次都会纠正他一下：
这是挂牌均价，而且很多房源是重复的，二手一房一价，不能作为成交参考，自然也没有“暴跌”！
其实，很多市场数据都只能“参考参考” ，真实的二手房行情怎么样？我跟朋友，重点走了一圈河西，发现一些“小秘密” 。
02
南京的中介日子，突然变好！
其实，从10月份开始，很多中介突然忙起来了。我找了奥体几家中介，聊了一会。发现3个真相：
（1）房贷利率降了！
中介小哥抽着中华，跟我说：“8月-9月我吃了两个月土，幸好上个月开了几单。就最近一个月，河西二手房的看得人多了，成交多了。 ”
银行房贷开始松动了，现在下款还快！
想到我同事半年前刚买房，之前她一直说银行没下款，但近日金融端松动，于是我问她房贷下来了没，答案果然惊喜：就在半个月前，她房贷终于下款了。
我们还看到，最近不单是银行放款速度加快，南京大概有4家银行房贷利率降了。分别是交通银行、广州银行、平安银行和徽商银行。

（2）1000万多的豪宅，终于活起来了
河西的中介小哥透露：湾2、华新城2期、海玥名都、丹桂园、海棠园和莱蒙水榭春天最近成交量变大了。基本都是900-1000万，现在的价格还好，捡漏机会存在。

这些小区，综合微观地段、学区等因素，关键信息总结一下：
品牌+房龄新+品质高，价格更香；这6个小区，最好卖的户型面积不尽相同，像湾2最好卖的是153㎡、华新城2期是141㎡，海玥名都163㎡，丹桂园128/135㎡，海棠园137㎡，莱蒙水榭春天135/143㎡。这些户型有一些共同点：大面宽+短进深，没什么面积浪费。
再来说一个特例，海玥名都，房龄新又是稀缺科技住宅，在河西的对手没几个。
我看了链家成交数据，海玥名都大户型要么总价高，要么小户型单价高。当然，海玥名都有它的特殊性，仅仅是个例，不能说明河西二手房普涨，原因是“高端改善稀缺” 。
比如说，今年11月初，海玥名都面积246㎡，成交单价77236元/㎡。

到了11月底，一套面积161.77㎡，单价达到83452元/㎡。

（3）笋盘多，有人趁机捡漏
市场行情下行，不乏勇敢捡漏者。
我在大校场附近看房时，中介小哥透露：保利堂悦和复地宴南都的价格没去年涨的多，但没跌，除了那种极个别情况。比如说，之前有个业主突然降价一百多万，卖7天，只接受全款。