陈庆忠|最高院裁判:案外人明知房屋存在抵押仍签订认购协议的，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形( 四 ) 人民法院|最高院

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本案二审期间，王洪维提供了三组证据，1.银行流水记录;2.消防部门网站公示的竣工验收消防备案截图;3.《商铺租赁合同》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。重庆国际信托公司对银行流水记录的关联性予以认可，但记录中未显示新奥地产公司的账号，对真实性存疑;对于消防验收信息，重庆国际信托公司认为该消防验收信息系网上打印，其真实性有待核实，对其关联性不予认可;对于《商铺租赁合同》，重庆国际信托公司认为该合同系案涉房产被查封后签订，不能证明其主张。本院对王洪维提交的证据认定如下:第一、二组证据均系一审期间已存在且王洪维应知晓的证据，不属于二审程序中的新证据;第三组证据《商铺租赁合同》系案涉房产被查封后签订。上述证据不足以证明王洪维的主张，均不予采信。

本院认为，本案的争议焦点为:王洪维对案涉房屋是否享有能够排除执行的民事权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然王洪维与新奥地产公司签订了具有商品房买卖合同性质的《商品房认购协议书》及《商品房认购补充协议书》，但在原审中未提供证据证明其于2015年9月2日即案涉房产首轮查封时间之前已合法占有该不动产，其于二审中提交的《商铺租赁合同》系2017年12月1日签订，亦不能证明在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。王洪维称新奥地产公司向其交付了房屋钥匙，未提供证据证明;根据王洪维提供的银行流水记录与购房款收据，其在支付首付款和部分购房款后，尚有部分尾款未支付，不能认定王洪维已按购房协议的约定支付了全部购房款;新奥地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，重庆国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证。王洪维购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥地产公司签订商品房认购协议，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。此外，王洪维主张新奥地产公司对案涉房产的产权登记及重庆国际信托公司的抵押权无效，因其效力已被重庆市高级人民法院(2016)渝民初16号生效判决确认，不属于本案审理范围。王洪维的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。

综上所述，王洪维的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9，534.51元，由王洪维负担。

本判决为终审判决。

审判长孙晓光

审判员冯文生

审判员马岚

二〇一九年十月二十九日

法官助理曾勇

书记员何玉莹

来源:民事审判