房价|谢逸枫：见底！二手挂牌房价73座城破万 11月315城房价过半上涨二手房|深圳市|泉州

文/谢逸枫
【房价|谢逸枫：见底！二手挂牌房价73座城破万 11月315城房价过半上涨】过去20年，笔者一直坚持一个观点，决定中国房价短、中、长期周期走趋的是政策。其次才是供需关系、土地、人口。最后是货币、利率。中国楼市调控，依然是由于政策短期内无法解决市场供需关系的波动，人口的集中与资金的进入、土地错配的大中城市，出现供需不平衡，住地供求不平衡，土地供应与销售、人口、需求不匹配。

破解房价上涨之谜，光是房住不炒、住房制度（住房保障、租赁住房、共有产权住房）、房地产税、长效机制是是不够的，问题的根子在一级土地市场，必须化解土地制度，放开土地市场，住宅用地比例超60％。其次是一二级土地市，供地与销售匹配，供地与人口匹配，土地储备的土地开发速度与购房需求匹配。最后是融金端、销售端、需求端的政策完善。
全国房价行情（数据范围为315个城市（截至2020年底全国687座城）、住宅、二手房、挂牌）显示， 11月房价破万元一平方米的城市73座， 6月81座、7月75座、8月80座， 9月80座、10月74城、11月73座。 11月环比上涨153城，下跌162城。 10月上涨120城， 10月下跌195城。 11月同比上涨152城， 11月下跌163城。 10月同比上涨151城，下跌164城。说明房价下降的城市逐渐减少，房价上涨的城市不断增加。
值得注意的是11月全国二315个城市住宅二手房挂牌房价环比、同比前10名的城市，房价涨幅回落，涨势放缓，意味着挂牌房价已经由涨转跌，并且部分城市跌幅比较大，短期之内，这个价格依然是下行的。主要原因是二手房指导价与限价、限购与限贷升级、市场交易监督加强，同时是受供需、结构性的影响。由于融资、政策、信贷贷款的放松，部分房价下降的城市逐渐进入上涨期，正式见底。
其一是二手房指导价城市：扩容意愿下降
北京，作为全国第15座出台二手房指导价的城市。深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京，已经出了二手房指导价。预计未来会有更多的一二线城市、核心三四线城市出台二手房指导价，特别是住宅二手房挂牌价上涨幅度高的城市。
尽管都在效仿深圳，由于覆盖力度和做法以及指导价相比于挂牌价的打折力度，各有不同。这些细节的差异，最终会改变二手房官方指导价在各个城市产生不同的效果。宁波只是针对热点学区房开展了二手房官方指导价，成都、西安、无锡、广州和东莞等、北京、三亚等，都是针对部分小区，覆盖力度都不如深圳。
上海虽然没有发布二手房官方指导价，但出台了二手房价格核验，和二手房官方指导价异曲同工。所以也将其列入其中，而且上海的价格核验是覆盖全市。从指导价的打折力度来看，深圳的二手房官方指导价相比于此前的挂牌价，普遍打了七折，力度是最大的。后来绍兴、广州和东莞的力度，也追齐了深圳。宁波普遍打8折，成都普遍打八五折，西安普遍打七五折，力度都不如深圳。
以上15个城市，最早出台的是在今年2月份，最晚出台的是在11月底。二手房成交量， 15个城市全线下跌，其中深圳跌幅最透彻。需说明一下的是这些城市二手房全线下跌，并非二手房官方指导价一个因素，还有信贷政策收紧叠加。在信贷都收紧的背景下， 15个城市谁的跌幅越大，说明二手房官方指导价发挥的效果越显著。