案涉|最高院裁判:如何认定不动产抵押权善意取得的构成要件( 二 ) 最高院

楚雄公司答辩称，案涉房屋抵付给陈志忠后进行了实际交付，并于2014年签订了商品房买卖合同，未及时办理房屋过户的原因在于案涉房屋相关竣工验收手续未办理完善。之后因楚雄公司以案涉房屋作抵押向赵海川借款。因楚雄公司董事长马仲林因涉及刑事案件2019年羁押至今，本案的具体情况及相关证据代理人无法调取核实。

赵海川答辩称，赵海川对案涉房屋享有合法的抵押权，陈志忠对案涉房屋不享有所有权，享有的是债权，其权利依法不能排除强制执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回陈志忠的上诉请求。

陈志忠向一审法院起诉请求:1.确认其与楚雄公司签订的关于宁夏中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房(门牌号××、423)《顶房协议》《商品房买卖合同》合法有效;2.判决停止对夏中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房(门牌号××、423)的强制执行及解除对该房屋查封与拍卖，并确认陈志忠对上述房屋享有所有权;3.本案诉讼费用由赵海川承担。主要事实与理由:一、楚雄公司已于2011年12月将中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房(门牌号××、423)抵顶给陈志忠，用以抵偿欠付工程款，双方签订的《顶房协议》《商品房买卖合同》合法有效，上述房屋依法属于陈志忠所有。2009年楚雄公司将宁夏中卫市沙坡头区黄河花园、瑞丰家园等土方工程发包给陈志忠施工，2011年12月经陈志忠与楚雄公司结算，楚雄公司欠付工程款1100多万元，楚雄公司将宁夏中卫市沙坡头区黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房(门牌号××、423)抵付部分工程款，双方签订三份《顶房协议》。该协议书签订后，楚雄公司将黄河花园三期小区50号楼10号、11号、12号营业房(门牌号××、423)交付陈志忠实际占有使用。陈志忠催促楚雄公司办理房屋产权登记，但楚雄公司一直推托。2014年4月15日签订了正式的《商品房买卖合同》。二、楚雄公司与赵海川之间的借款抵押行为发生在2014年4月29日，在陈志忠已与楚雄公司签订《顶房协议》及《商品房买卖合同》之后。房屋所有权均完全属于陈志忠，不属于楚雄公司，楚雄公司无权抵押，一审法院不应查封拍卖。三、案涉房屋已由陈志忠实际占有使用至今，一审法院强制执行无事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”双方签订的《顶房协议》和《商品房买卖合同》中约定的房屋、抵顶金额及责任承担等内容，均符合法律规定，且已履行完毕，上述房屋至今由陈志忠实际占用使用。因此，案涉房屋属于陈志忠所有，一审法院查封拍卖，无事实与法律依据。

一审法院认定事实:2014年4月29日，楚雄公司与赵海川签订了《借款合同》，约定向赵海川借款2000万元，以中卫市黄河花园三期50号楼25套房产(包括案涉门牌号为××和423号的10、11、12号房产)作为抵押，并签订《抵押合同》，办理了抵押登记和他项权证。2017年4月18日赵海川向一审法院起诉楚雄公司要求还款，一审法院作出(2017)甘民初50号民事调解书确认:“楚雄公司偿还赵海川2018年1月5日前的借款本息合计26149495元，2018年1月5日后的利息以17574880元为本金按照年息24%支付至实际付清之日”楚雄公司未履行还款义务，赵海川申请强制执行，一审法院分别于2018年7月23日、2019年7月9日作出(2018)甘执62号、62号之一执行裁定书，依法查封、拍卖上述房产。2018年8月20日，陈志忠提出楚雄公司欠其工程款1100多万元，双方分别于2011年12月27日和2013年6月22日签订了《顶房协议》，通过以房抵债的形式将案涉房产抵顶给陈志忠，认为一审法院查封、拍卖错误，向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年9月19日作出(2017)甘执异19号执行裁定书，驳回了陈志忠的异议请求。陈志忠不服，提起本案诉讼。