楼市|楼市迎来拐点，房子还值得购买吗？关注未来楼市的3个“分化” 房价|房地产行业|商品房

为什么越来越多人认为现在楼市开始迎来拐点？笔者认为主要体现在以下3个方面：

第一：“金九银十”房价开始出现回调。
首先我们看一下国家统计局公布的70城房价数据， 9月份70城新房价格出现了环比下跌，这是自2015年以来首次出现新房环比价格下跌，同时10月份延续了9月份下跌的趋势，房价跌幅也有所增加。国家统计局选择的70个样本城市基本上都是非常有代表性的大中城市，从一定程度上反映了全国的房价走势。
另外10月份单月的房价均价跌破“万元大关” ， 2020年全国的平均房价为9860元/平方米， 2021年房价出现了一定程度的上涨，房价突破“万元大关”已经是客观事实。根据前9个月的商品房销售额和销售面积，前三季度的房价均价约为10342元/平方米，就在所有人都认为房价已经进入“万元时代”的时候， 10月份单月的房价均价又重回万元以下，据国家统计局发布的数据， 10月份单月的总销售额为12390亿元，销售面积是12790万平方米，将这两项数据相除就可以得出10月份的房价均价为9749元/平方米，不仅跌回了万元以下，同时还低于2020年全年的房价均价。

第二：人们对于楼市的信心开始逐渐减弱。
房地产行业表面上是实体行业，不过很多人并不把房地产行业当作是实体经济，主要原因是房地产行业拥有金融行业的性质。比如在楼市很多人都有“买涨不买跌”的思想，其实存在这种思想的根本原因还是很多人把房子当作投资品，太过看重房子的投资价值才会这样。
在人们对楼市很有信心的时候，不仅刚需购房者买房非常积极，同时楼市还存在庞大的投资客，这些投资客也拥有庞大的购房需求，推动着楼市的发展。近期人们对楼市的信心开始逐渐减弱，这导致越来越多人开始选择持续观望，真正选择买房的人开始逐渐减少。
人们对于房地产行业的信心对于楼市的发展也非常重要，如果人们长期保持对房地产行业没有信心的状态，那么楼市发展也将会变得越来越艰难。

第三：楼市调控不断收紧，调控的政策体系在不断完善。
如何看待未来的楼市发展？经济学家任泽平曾说过，房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口的发展趋势、土地的供应量以及金融层面的调控政策显然是决定未来楼市发展的3个关键因素。
其实除了人口因素之外，中期的土地供应想以及短期金融层面的调控政策的本质都是政策调控，因此我们看房地产行业的中短期发展，最重要的就是看楼市调控的趋势。事实上自2016年提出“房子是用来住的，不是用来炒”的理念以来，每年的楼市调控都在不断收紧，从土地供应、开发商限售、炒房客限售等多方面对房地产行业进行调控，逐渐收紧的调控政策让房地产市场开始逐渐回归稳定，房价也基本上没有了大涨的趋势，如今调控的政策体系已经开始逐渐完善，未来楼市很难再有机会出现大涨大跌的情况。

通过以上几个方面的分析，我们基本上可以判断，楼市已经开始逐渐迎来拐点，过去房价大涨的趋势已经逐渐消失，未来楼市将会迎来新的发展趋势。在这样的背景下，房子还有购买价值吗？想要弄清楚未来房子是否还有购买价值，需要弄清楚未来楼市的3个“分化” 。
第一：开发商的分化。
最近几年开发商的日子越来越艰难，一方面是楼市开始降温，房价没有了过去的大涨趋势，开发商的盈利空间开始收窄；另一方面是住房销量开始明显下滑，销售回款速度变慢。大多数房企本身就是高负债的运营模式，当楼市开始遇冷的时候，越来越多开发商也面临着资金链紧张的问题。