一线城市|北京楼市：这波行情刚刚熄火，下波行情即将袭来 a44

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：房姐您好，手头300万现金。想在北京全款买房，用于投资，资产保值增值。资质没问题。您有推荐的区域和小区吗？原来的计划是到珠三角买，比如中山，珠海。您觉得跟北京比，收益会更大吗？
回答：当然首选北京，确定性强更强，板块上看下旧宫、西红门、天宫院。再分析一下珠海&中山，这两个城市在2018年后这一轮的房市，不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够的时候，购买力不足以排山倒海，大水灌溉，在有限购买力的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。而对于这两个城市，产业方面，珠海的人口虹吸能力不足，横琴自贸区也是一个概念，何时真正落地尚未知；中山同样也是产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数，这两个城市只能做为备选，而非首选。整个大湾区适合投资的城市: 第一梯队是深圳广州第二梯队是东莞珠海第三梯队是佛山中山惠州等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。东莞临深圳，有华为大厂支撑，部分新盘倒挂可以考虑。佛山临广州，蹭广佛。珠海虽隔海相望深圳，但发展基本靠他自己。珠海概念很好，炒起来后横琴也不便宜了。大湾区首选深圳，次选广州。东莞属于临深的环一线城市中十分争气的，自己有产业，但是长远还是要看产业导入能力。其他城市概念大，缺乏内在价值做支撑，建议谨慎。
提问：房姐好。西安户口，在西安雁塔区有一套二居住房，面积不大，而且房龄很老，现在出租中，商贷贷款还没有还完，不准备提前还款，银行利率低。想置换一套大三居，应该选哪个地段？还有我老公在三线城市上班，待遇不错，孩子也在这边上学，近几年不在西安住，十年后才回西安。应该如何操作，谢谢。
回答：现在是退三进一的好时机，就是卖出劣质资产，然后加仓换好资产的好时机，把老房子换成新房子，把三四线换成一二线，这样的操作。所以你现在可以出手老破小置换成新房或次新房。置换，以后会变得越来越重要。因为房子会老，老城区没有资源持续投入，价值就会慢慢走下坡路。一套房子，如果房龄超过30年，没有很好的学区，而且保养得不怎么好，那流动性很可能就会有问题。如果有的选，能有替代品，大家都会优先选新房，所以你买房也不是一劳永逸，需要不断置换，优化你的资产。 10年前，那些买罗湖豪宅的朋友，总觉得自己这辈子就够了，然后他们错过了南山宝安的涨幅。现实是，不管你现在在哪里有房，除非是在绝对稀缺的地段，否则在你有钱有能力的前提下，一定要不断折腾不断置换，只有这样才能确保你居住品质和家庭财富的升迁。
提问：你好。请教房姐，慕名而来，以解心中纠结。现有学院路60多平小两居，总价480w，剩余贷款200多w。家庭月收入4w，手头250w。明年有孩子以及老人不定期来，想换成90多平的。看了宝盛里的房。纠结现在换房是否合适，还是等过两年首付够了，直接买2套？担心换房相当于额外承担中介税费，以及地段似乎变差了是否有以前保值。或者有小区推荐吗？