楼市|警惕！这些城市买房请做好10年站岗的准备( 二 ) 一线城市

2020年的房价直接回到2018年年初，而在双十一的时候，下降更为厉害：

阜合园区的恒大林溪郡11月2日-15日，每日11套特惠好房，6588元/㎡起购，最高优惠24万。颍泉祥源生态城景秀园一口价轻松购优惠金额60206元……

阜合降24万，城西降23万，颍泉降6万，降的好不热闹！

第三种就是需要棚改救命的城市，驻马店这类城市，棚改一断，市场情况雪上加霜。

2020年驻马店计划开工量只有1.4万套，而最高位是2018年的10.8万套，两者相较，下滑了87%。

在棚改转向的情况下，驻马店在年初进行了一场救市。2月驻马店楼市发布新政，主要就是公积金贷款首付降至20%、额度升至50万元，购房还有补助。

在房住不炒的情况下，顶着多大的压力出台的政策，可见市场的疲软状态。在经过13天挣扎后，被撤回，也打响了今年政策一日游的第一枪。

而驻马店的房价在2018下半年以后开始出现去化率比较低，蓄客不足的情况。直到2020年更加艰难，价格成为更敏感点，购房者观望情绪浓厚。

而房企开始打折甩卖房产，为了高周转，降幅达到20%-30%。而驻马店的房价2020年则是一路下跌。

除此以外，还有烟台，2016-2018年棚改货币化安置加速推进，计划开工每年增加，楼市也是风生水起。但是2019年下跌3607套，2020年更少，792套。

没有了棚改的刺激，烟台市场也转冷。

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在三四线市场如此艰巨的情况下，我们的选择更为的艰难。在城市分化的深入下，请谨记以下几点：

1、千万不要买高库存，高杠杆的三四线城市。

回看2019年高杠杆的城市排名比较靠前的城市，锦州，赣州，天水，临沂，阜阳。

在全国居民杠杆率56%的情况下，锦州的超过100%，是全国平均的2倍。

为什么要说他们危险，因为债务大于存款，还款能力比较差。

除了锦州外，另外的也都超过60%，还款压力都不小。也就意味着再购房能力差，本地人经济实力差的话，流动就不好。

除此以外，连续高库存的城市也需要远离，比如景德镇，日照，包头，北海，漳州，哈尔滨，香河，芜湖。

在10月份，这些库存高达20月以上，要知道维持房地产平衡7个月就可以了。这些城市20月，可见难度有多大。特别是景德镇，漳州等城市，几乎月月排在前几名。

2、百强县相对比较有未来。

对于买房，人力有所极。如果真的要在三四线买，特别自住，百强县的未来会相对好些，因为有经济支撑，后期也好流动。

比如：昆山，江阴，张家港，常熟，太仓，宜兴，义乌等这些好过那些三不靠的三四线，即使从三四线流动出来，也尽量去这里。

3、长三角，珠三角是机会

背靠大树好乘凉，就是这里三四线的特征。再加上政策的红利，在城市群内的城市便乘风飞起。城市的外溢，对他们的房价支撑有很大的能量，楼市具有共振属性的，像太仓，嘉兴得益于上海，这类城市并不少。

4、这个时候不限购的城市，一定要谨慎。

2017-2018年不限购的城市和区域，从侧面也可看出价值不大。但是在2020年政策满地开花的时候，你所在的城市还没有动静。你就真的需要冷静了！

2020年棚改即将过去，而旧改是下一步红利。不管是投资还是自住，我们的观念也要改变。

更新购买逻辑，如果资金实力允许，可以去一线城市的老破小，或许机会比较大，还有就是二线城市的主城和老城。