拆迁安置房|三产房和小产权房、拆迁安置房有啥区别三产房能买吗( 二 ) 小产权房|宅基地|土地出让金

因此，小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房，更不会有房产证，建设在宅基地上的房屋只能在村集体成员中进行交易，不允许上市交易，而如果不是宅基地上建造的房屋，或超过了规划范围内的高度建设的房屋，甚至属于违章建筑，面临强拆的风险。

一般国家征收集体土地后需要对集体土地上合法的住宅房屋进行拆迁，根据不同情况，对房屋被拆迁人实行以下四种方式之一予以补偿安置：
(一)被拆迁住宅房屋位于有条件回建安置小区公寓房的区域，实行政府指导价货币补偿安置，被拆迁人可以按规定申请购买政府统建的安置小区公寓房，或由农村集体经济组织自建安置小区公寓房。该类情况可采取以下方式建设安置小区公寓房：

1.政府统一建设安置小区公寓房，再进行安置。
2.农村集体经济组织使用房屋拆迁补偿款等款项自建安置小区公寓房。
3.引入社会资金采用合作开发方式建设安置小区公寓房。由农村集体经济组织向政府申请办理安置小区用地的国有划拨手续，在政府相关部门确定拆迁安置地块的规划控制技术指标后，由农村集体经济组织向政府申请补办协议出让手续，补交土地出让金。合作开发的具体事宜，由所在农村集体经济组织与开发建设单位协商。(该类划拨用地较容易与三产用地混淆)。

4.利用社会资金采用“建设-移交”模式开发建设安置小区公寓房。政府通过招投标方式将安置小区公寓房项目的融资、建设等特许权转让给投资方，由投资方负责项目开发建设。项目建设完工后，投资方将安置小区公寓房移交给政府。例如：开发商在竞拍地块后需要在原地起建安置房。
(二)实行产权调换方式安置。即市区范围现有用于安置的拆迁安置小区公寓房的，被拆迁人可向申请按被拆迁建筑面积调换人均不超过60平方米建筑面积的拆迁安置小区公寓房，调换后余下的被拆迁房屋建筑面积，另行认定处理。其中用于产权调换的拆迁安置公寓房一般系划拨土地上建设，如果属于出让土地上建设的，被拆迁人应按有关规定补缴土地出让金。

(三)符合相关条件的，实行评估价补偿安置。

(四)距市区较远的，不具备建设安置小区公寓房的条件，实行重置价补偿安置，并按规定安排回建宅基地。
以上所谈到的房屋我们称之为拆迁安置房，我们可以将上述常见的拆迁安置房归类为两种：
一种是回建房，即在集体土地上由村里统一规划建房，安置时按本集体经济组织内的成员人口分配住房面积。这种房屋只供农业人口解决居住问题，土地性质是集体土地宅基地性质，在当前的法律规定下不允许上市交易。

另一种是动迁房(包括原地动迁或异地动迁)，由于城市建设规模的扩大，一些城市的近郊乡村变为城中村，征地拆迁后农民成了失地农民，农业人口将转为城镇户口，这种情况下的安置房无论是由谁建设，其土地性质通常是政府划拨用地建房，这种房屋性质是不完全产权的房屋，一般5年内不准上市交易，5年后交易时需补缴土地出让金。具体需根据当地限制性政策。