港股|万达商管再赴港股，王健林重回“梦开始的地方”？( 三 ) 资产负债率|王健林|万达|ipo

国家统计局数据显示，“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低，降杠杆初显成效。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。
也就是说，虽然已经是轻资产运营，但万达商管的负债率仍高于2020年传统房地产商的均值。
万达商管肩上不仅有高负债率，还背负着三年为期的对赌。
招股书中提及，按照对赌协议要求，2021-2023年万达商管的净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，合计超220亿元，如果上述保证未能达成，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。
万达商管的压力不小。今年上半年，万达商管净利润仅6.58亿，而按照对赌，今年需要完成51.9亿的业绩，截至上半年，完成进度不足12%。
从业务核心看，万达商管也不是一本万利的生意。2018年-2020年以及截至2021年6月30日，万达商管运营商业物业管理项目中有21家、53家、65家及20家录得亏损，合计亏损额分别为人民币8700万元、2.33亿元、3.93亿元及6690万元。
下半年，万达商管能否完成51.9亿元的对赌仍需观察。
近几年，房地产商的日子不好过。各家也纷纷进行多元化转型。不仅是万达商管，轻资产运营已经成为众多地产商共同的选择。2020年，金科地产成立商管公司，意味着以住宅开发见长的金科正式进军商业地产。
此外，华润置地也开始在商管的路上攻城略地。虽然华润置地在这一方向的布局相对万达稍许落后，但近两年增速较快，三年复合增速达26.28%。
在更加激烈的商管之争中，万达商管想要保持自己的优势，就需要向外拓展能力，而非盯着与万达自身的那些存量市场。
回到2017年，王健林宣布万达彻底告别房地产，以总价637.5亿元向富力和融创分别转让77家城市酒店全部股权以及13个文旅项目91%股权。此后将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，总金额共计70.5亿元。这一系列操作后，王健林完成了总额高达1109.63亿元的资产大腾挪。仅一年多时间，便清偿了2158亿元债务。万达的说法是“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。王健林曾说，“万达商业是万达的核心企业，什么都能丢这个不能丢。”所谓的核心，就是遍布全国的万达广场。
万达广场的运营，已经成为王健林最重要的资产。如何在新的市场再赢一次？万达商管需要走出万达。
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