青岛市|环城老大总房款47万起！什么情况？( 二 ) 胶州湾|楼市

较早的一批楼盘都具有明显的改善属性，比如仁恒海和院，价格算得上海教园的“扛把子” 。
仁恒海和院最近推出了一批一口价房源， 121平米现房239万，折合成单价的话要小2万。
要说海教园的买房门槛，一定属于南组团。
与之前那些改善盘不同，南组团的特点就是户型小、总价低。说白了，卖的就是学区。
南组团三个盘，阳光城未来悦的小户型卖完了，在售房源最小也要110平米，首先退出战局。
而龙湖天璞的总房款要比四季春晓高了一大截， 89平米准现房要150多万。
四季春晓是整个海教园的买房门槛：78平米总房款128万起，折合单价16400元/平米。
顺便说一句，四季春晓最近单价只有14660元/平米的特惠房，都是面积稍大的户型， 115平米总价170万起， 130平米总价201万起。
另外，中部组团的新盘融创云潮府，价格上可以与南组团一较高下。
融创云潮府的小户型76平米，总房款大约130万，是海教园中部组团的置业门槛。
除此以外，雅居乐御宾府雅玥最近出了一批房源， 133平米的洋房卖200万，折合成单价只有1万5 。
但是因为户型面积比较大，总价并不低。

咸水沽
作为津南传统核心板块，咸水沽的人气儿最足，生活配套也最完善。
按理来说，这样的板块房价应该比周边高出一大截。
但是，并没有。
咸水沽的置业门槛在新城和兴府，距离咸水沽CBD月坛商厦只有不到200米的距离。
新城和兴府最小面积60平米，总房款65-75万，主要是胜在了户型面积小。
提到咸水沽就绕不过富力又一城，每个月都能卖出百来套，十足的“巨无霸” 。
富力又一城最低单价9800多， 34层到顶，超高层的顶楼大户型， 134平米132万。
90平米户型正常楼层的总房款在115万左右，折合单价1万2以上。

八里台-天嘉湖
八里台和天嘉湖两个板块距离比较近，价格也接近，所以放在一起说。
这两个板块因为价格比较低，通常单价不过万元，所以销量一直都不错。
比如天嘉湖的中海国际公园城、大唐盛世，每个月都是大几十套起步，月销量过百套也是常事。
相比之下，天嘉湖比八里台更多一些文旅属性，所以销量也要更好一些。
板块里总房款最低的是融创星耀五洲， 44平米的高层， 47万起，特别适合外地人落户。

其他

财信河西府效果图
津南区的置业天花板是财信河西府，位于外环线以内， “一步河西” 。
财信河西府虽然属于津南，卖的却是河西的地段价值，再加上是环内的纯洋房的改善社区，价格也是吊打其他楼盘。
目前财信河西府的洋房均价2万9-3万多，面积最小也要105平米，算下来总房款至少也要300万起。

此外，北闸口、小站也都有不少新房在售。
尤其北闸口，价格并不高，但关注度却很低，基本都是地缘性客户的市场。
北闸口距离咸水沽中心4公里、距离吾悦广场才3公里，按理说和咸水沽相比应该有两个价格梯度。
但北闸口的高层才卖8000多，洋房9000多。
究其原因，是因为本地需求撑不起来。而且，与咸水沽距离只有3-4公里，开车10分钟就到了，虹吸作用使北闸口振作不起来。
同理，小站也是如此，基本都是当地人自己玩自己的，基本没有新天津人关注。

津南区的新房市场两极分化。
新房集中、关注度高的板块内卷起来比谁都狠，最典型的比如辛庄、国展西、海教园。
当然，也有一些过得比较“佛系” ，比如财信河西府，虽然比之前价格有所下调，但整体幅度并不大。