精装房|楼市拐点?精装房走向?陶企危中之机丨陶业大变局③ 中国房地产|华夏幸福|恒大|债

01.

楼市拐点

今年楼市的“金九银十”，寒风习习。很多人的感受一致，即楼市拐点期来了。
具体表示，二、三、四线城市市场降温更为明显，各线代表城市平均降幅均超四成。
一些三四线城市售楼处甚至出现鲜有购房者问津的情况。就连上半年火爆的北京热点区域学区房市场，成交量也明显下降，且出现价格松动。
10月20日，国家统计局公布数据，9月份共有36个城市新房价格环比下跌，二手房价格环比下跌的城市达到52个。
在新房、二手价格环比上涨的城市中，涨幅也多处于0.1%-0.4%的低位。
而且，关键是，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来首次下跌。
从历史数据来看，52个城市二手房价格下降也是2015年以来下跌城市数量最多的一次。
其实，关于房地产拐点到了的认知，没有以上数据，相信不少人在生活体验中也已经得到确认。
中房网几天前发布的《2021第三季度房地产开发企业信用状况报告》，似乎也在加深人们这种看法。
三季度信用债券违约涉及余额最大的蓝光发展，共计15只债券违约，涉及债券余额约121.34亿元。
其次是华夏幸福，共计2只债券违约，涉及债券余额31.50亿元。
此外，天房集团、泰禾、协信、正源地产和三盛宏业也各有债券违约，涉及债券余额分别为20亿元、15亿元、13.77亿元、13.54亿元和11.94亿元。
同时，债务违约的企业规模也越来越大，已蔓延至行业头部房企，截至三季度债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、阳光100中国、新力控股等。
上述负面消息，一条一条在侵蚀人们对楼市的信心。

02.
恒大效应

恒大虽然在可控状态下走向“终结”。但由此引发的骨牌效应还是开始了。
比如，因为对恒大地产的应收款项规模较大，回收存在较大不确定性。江山欧派近期就被列入信用评级观察名单。
在陶瓷卫浴行业，目前箭牌家居、新明珠集团、马可波罗控股都在上市登记、排队中。而最终恒大应收款问题对三家公司上市影响有多大，应该还需要观察。
10月4日开始，从华夏幸福、蓝光发展，到花样年、新力控股等大中型房企，纷纷宣布美元债务实质性违约，让中资概念地产受到很大冲击。
2017年以来，国内房企广泛发行境外美元债，境外发债逐渐成为房企融资的重要方式之一，融资量逐年上涨。
2019年，100家典型房企境外发债达到高峰，融资量达到约5052亿元，占所有发债总量的64%。

03.
政府救市

按国家统计局估计，2020年房地产对GDP贡献率7.34%，房地产+建筑业合计贡献14.5%。而政府方面，除深圳等少数城市外，基本靠土地财政维持。
因此，眼看着楼市的滑落，政府出手救市就成为必然。
据界面新闻报道，哈尔滨成为全国首个救市城市。最高购房补贴10万元。
观点地产也报道，今年国庆假期，3个出手救市的城市是广东惠州、浙江湖州、安徽安庆。
但是，换个维度看，据统计局数字，前三季度国内GDP共计82.31万亿元，同比增长9.8%。前9月全国商品房销售额为13.4795万亿元，增长16.6%。

04.
央企主导

也许正是基于对房地产市场长期刚需增长的看好，在民企纷纷躺平的背景下，资金充足的央企今年频频捡漏拿地。
以中海地产为例，在9月份第二轮集中供地中，已累计拿地24宗，成交总价近508亿元，与上半年513亿元的拿地总地价基本持平。
而全年拿地估计超1400亿，跑在了融创、万科、碧桂园前面，位列行业第一。