项目|拿地遇到“无票成本”，如何快速口算真实地价？( 二 ) a82|a8699

②无票成本越高，收购的“真实亩单价”就越高，收购成本也就越高。
③确定“真实地价”和“有票成本”、“无票成本”的经验公式，牧诗基于经验假定这个公式为：
真实地价=有票成本+无票成本*X
我们把上面的数据代入到这个假定公式中，就可以得出系数X的值（表中最右侧一列）。
可以看到X算出来大致在1.5-1.7的水平，算个平均数为1.7。
因此容积率1.5的项目，我们在算真实地价的时候，可以大致参考公式：真实地价=有票成本+无票成本*1.7
2、项目2：容积率2.0
类似的，牧诗演算出来的敏感性结果大致如下：

系数X的平均数为1.8，
因此容积率2.0的项目，我们在算真实地价的时候，可以大致参考公式：真实地价=有票成本+无票成本*1.8
3、项目3：容积率2.5

系数X的平均数为1.6，
因此容积率2.5的项目，我们在算真实地价的时候，可以大致参考公式：真实地价=有票成本+无票成本*1.6
4、项目4：容积率3.0

系数X的平均数为1.6，
因此容积率3.0的项目，我们在算真实地价的时候，可以大致参考公式：真实地价=有票成本+无票成本*1.6

我们小结一下：
从我目前选的项目测算出来，无票溢价的系数大概在1.6~1.8的水平，所以我们平时在毛算真实土地成本的时候不妨就采用1.7这个系数，即：
真实地价=有票成本+无票成本*1.7
比如文前提到的案例，如果一个项目有票成本400万/亩，无票200万/亩，我们按这个公式就可以算出真实地价=400+200*1.7=740万/亩，比土地主抛出来的600万/亩还是要高出不少的......
当然，
如果一个项目的无票成本很高，而项目的利润率本身也很高的情况下（比如大于15%），可以适当把系数提高，比如1.8、1.9甚至2.0。
需要说明的是，
以上公式仅为经验公式，可以用来快速口算真实地价成本，它一定有误差，只是误差相对可控，
【项目|拿地遇到“无票成本”，如何快速口算真实地价？】大家如果要算真实地价，还是要用测算表再走一遍。