cbd|白云新城，为什么成不了下一个珠江新城？( 二 )

提起珠江新城，想到的是高端金融和服务业，入驻的都是最好的那批企业；琶洲是互联网阵地，有微信、阿里巴巴鸣鼓开道；科学城和金融城就更不用说了。

但白云新城，你第一印象是什么？

是南航、中航等航空公司？是绿地、宏宇等地产大鳄？还是无限极、韩后、娇兰佳人这些保健品、化妆品企业？

进驻产业看似多样，但属性跨度太大，以至于组装起来之后，彼此之间没有很强的互补性，也没有一个能拿得出手的“顶流IP”。

除了直插天际的“四巨头”，好像也没有建成更多标志性的总部大厦。

白云新城四巨头：绿地中心、南方航空、宏宇地产、建华广场

究其原因，一方面是目标布局多次调整，这是对入驻企业影响至关重要的因素。

早期规划的时候，白云新城的定位是“广州主城区北部公共服务中心”；
编制出来的时候，又变成“广州城市副中心”；
之后发展的过程中，主方向却是“云山西麓的宜居新城”

直至到2019年，白云新城才从原来的“宜居新城”，调整为正儿八经的总部经济集聚区，将规划居住人口从25万降低到15万。

但蛰伏了十年，广州也发展了十年，在东进南拓的大背景下，这个处于主城北部的近郊新城，开始变得尴尬起来。

无论是利好力度还是受众认知度，金融城、鱼珠、琶洲这些半路新贵，才更像是名正言顺的广州第二CBD。

琶洲西区

另一方面，土地利用率低，拆迁困难，也是阻碍白云新城发展的主要原因。

或许跟上面提及的定位问题有关，白云新城前期大量土地用在功能建筑上，核心区的商务用地开发不力，对于招商引资影响很大。

解决方法不是没有，可惜都收效甚微。

一个是调整用地规划，过去10年就已经4次缩减住宅用地，但只是杯水车薪；另一个是旧改，但按照白云的执行力，还是先搞好交通再说。

白云新城附近的三元里、萧岗、棠下是广州第一批城中村拆迁名单，然如今依然存在大量村屋厂房，与高大上的CBD形成强烈反差。

被村屋厂房包围的韩后、娇兰佳人

两侧旧改拆不动，东边白云山不能碰，南边因为某些zz原因也不好搞，那就向北延长，拉出一条新中轴出来。

于是，“泛白云新城”的概念应运而生，面积也从原来的9平方公里变为43平方公里。

最近两年频频刷屏的白云站TOD、广州设计之都，基本都是围绕白云新城做文章。

泛白云新城范围

从“宜居新城”、“总部经济聚集区”到“泛白云新城”，白云新城就和白云一样，不甘埋没北隅，一直用各种声音试图引起大家的注意。

但兜兜转转，在卖房宣传时最常说的那句“白云山旁”，或许才是白云新城最为流传的记忆点。

03.
涨幅不及珠江新城
未来白云新城的机遇几许

对于如今的白云新城，有人觉得它环境好配套齐，10万+卖给的是当地大老板；有人觉得它产业不突出，十年也才建了几栋大楼，城市天际线稀松。

楼市是验证板块价值的重要因素，一个很直观的对比：

2014年保利云禧开盘，和中海花城湾一样卖到4.2万/平，但现在前者卖9万+，后者卖到15万+，这就是白云和珠江两个新城的差距。