长租公寓|从老东家蛋壳公寓分析长租公寓疫情|在线教育

编辑导读：去年长租公寓的爆雷让很多打工人“流离失所”，曾经风光无限的长租公寓行业，在疫情的打击之下，开始寻求改变。本文作者对此发表了自己的看法，与你分享。

【长租公寓|从老东家蛋壳公寓分析长租公寓】2020年11月份老东家蛋壳公寓暴雷，而我也结束了2年的长租行业经历。18年11月份进入长租公寓，看他起高楼，看他宴宾客，看他楼塌了。今年4月份开始，自如开启了业主直租跟业主直收的模式，改变了以往产品结构，也让我感叹：去年一年的疫情，行业老大也是扛不住了。
一、蛋壳的死亡真是高收低出？虽然进入长租行业才两年，但是当我回头复盘蛋壳的死亡的时候，我一直在问，蛋壳死亡的原因是因为收房价格高，出租价格低？下面是我分析蛋壳死亡的原因，也许对，也许不对。但是我一点也不认为是高收低出。
首先先解释一下什么是真正意义的高收低出：

从图中可以看出，真正的高收低出，一般在设计产品的时候都不会考虑分租的这种产品线路，因为分租不利于短时间能形成现金流，还考虑房子是否进行拆改，对于要跑路的公司而言多此一举，这也是为什么我不认为蛋壳的死亡都归结于高收低出。并且在2020年的时候跟同事仔细研究这些真正意义跑路的公司得出结论是一般这种公司存活时间不到一年，成功预测出巢客公寓会在下年9月份进行暴雷。
（2 ）为什么我不认为蛋壳公寓的死亡是高收低出
首先从蛋壳的模式来进行分析，蛋壳是典型的分散式长租公寓，也是典型的进行分租模式下的互联网+租赁模式

蛋壳公寓的业务线相对于自如而言就比较简单，只有整租跟分租的租赁业务线+围绕租房服务产生的附加业务线。而在整租跟分租的业务线上面，蛋壳的业务逻辑比较简单。

从图中可以看出，蛋壳给出的收房价格是根据自主研发的BI风控系统。因为有了风控系统，所以蛋壳给出的价格，高也不会高出跟多，并且在某短时间，蛋壳给出的收房价格相对于自如而言还低，这也就其实不存在所谓的高收，因为有风控来对收房价格进行把控。

从出房业务线来说，蛋壳的出房模式，大部分都是按间出租的业务逻辑，也就是大部分把1个2居室的房子进行拆改，打上隔断，进行出租。在理论上来说，当一个拆改以后的房子，如果都入住了，那么他在一定程度来说是获利的。因为他的获利点来源于隔断出来的房子。所以在价格上面设计上，3间房子的价格可以略低一点，也是可以存在的，
从商业模式来说：

蛋壳的商业模式不想写太多，因为蛋壳的商业模式没有那么复杂化，就是简单的从业主手里面拿房，将拿来的房子进行二次改造，打成隔断，然后对外出出租，收取租客月租金百分之10的服务费。如果对比自如而言，蛋壳的商业模式可能是更存粹的一个二房东的一个商业模式，而二房东在中国租赁行业里面存在了很久了，所以蛋壳的商业模式是可以走的通的。既然走的通，那就不存在低出的这样的论调。
二、为什么蛋壳公寓最后还是死了？离开蛋壳马上快一年，一直都挺蛋壳公寓死亡感觉惋惜，很多人都说蛋壳公寓是吃“人血馒头”。但是我想说，商业上面不都是一向如此，商业没有对错，资本家没有眼泪。蛋壳比P2P这种万恶的行业显得良心多了，多少人在P2P上面血本无归，（2020年年底的跳楼事情让我对长租行业突然感觉到了厌恶，但其实长租行业本身是没有对错的，有的只是在中国这个环境下，有些人，或者有些资本玩就是看谁跑的快，长租公寓其实可以走的更好，但是可惜了，在中国长租公寓又一次被玩坏了，玩成了P2P。）