楼市|楼市“三降”出现了，房价“回落”空间有多大？央媒“8字”透底( 二 ) 房价|房产税

第一，房企销售业绩明显下降。根据机构的统计数据显示，销售额前100强房企销售总额连续3个月下降，其中在传统的楼市旺季“金九银十”中的9月份降幅进一步扩大，销售额比去年同期降了超1/3 。在业内看来，旺季尚且如此，接下来市场只会继续下滑。

第二，房价预期下降。由于人们的买涨不买跌心理，当市场进入低迷期以后，购房者只会越来越观望。在央行发布的第三季度问卷调查显示，与上一个季度相比， “看涨房价”的人数下降了5.6个百分点，超80%的人认为房价不会再涨了。既然房价不涨了，除了急得不能急的需求外，其他的人大体上只会捂住钱袋子。

第三，购房需求下降。前不久安徽的一份征求意见稿显示，该省出生人口自2017年到今年出现了“断崖式”下降，均为负增长，且每年的降幅都在10%以上。当然，安徽只是一个正常反应，其他省份也大体一致。有机构从各官网统计了一份数据显示，今年上半年全国出生人口同比下降了16.7% ，如果全年按照这个比例算的话，其结果是：1200万*（1-16.7%）=999.6万。那么2021年人口跌破1000万的可能性很大，现在回想一下， 2017年人口还超1700万，这才几年就要跌破千万了。对楼市而言，住房需求明显减少已经提前到来。

经济学家任泽平曾说，房地产“短期看金融、中期看土地、房地产长期看人口” ，现在一对比，无论是金融还是土地，抑或是人口，均对房地产产生了抑制，有主观的，也有客观的因素，说明当下的楼市现状其实是市场的一种必然反映。鉴于此， 2021年即将过去，有人郑重提出，上涨了多年的楼市会不会在2022年迎来首个“贬值潮”呢？房价回落的空间有多大呢？官方“8字”回应透底。
实际上，官媒经济日报以题为《楼市“黑嘴”要不得》为题专门针对楼市“贬值潮”有过论述：由于各城市在人口、地价和供需等方面出现分化差异，不会出现所谓的“普涨”或“普跌”之说，一些楼市“黑嘴”臆断房价走势，对楼市调控不利，大家要保持警惕和识别。即便是目前的楼市降温明显，国家统计部门在通报最新的房地产数据时仍明确表示， “下一阶段房地产市场有望保持平稳发展” ， “有望保持平稳发展”8个字也显示了官方接下来对楼市的定调和底线。

既然主基调是有望保持平稳发展，说白了，房价不会出现大涨大跌情况，整体贬值潮也不会出现，寄希望房价暴跌的可能性也非常之小，当然也不会出现大涨情况，楼市热度抬头的城市还会遭到调控加码抑制，而市场下滑过快的城市也有望祭出包括“限跌令”在内的举措，其目标就两个字：“平稳” 。当然，也有人说了，短期依靠行政措施可以做到，但终究还是要由市场来决定，长期的平稳能做到吗？笔者认为，这个要分两个方面来看：
第一，对于楼市热点城市。这类城市有一个共性，那就是经济发展不错，或者说经济发展潜力可以，对人口的吸引力较强，这类城市不缺住房需求，如果管控松一松，热度又上来了，所以，仅靠行政管控可能还不够，还需要长效机制。就目前来看，大家提到最多的一个长效措施就是“房产税” 。从别国经验看，房产税确实可以有效抑制投机，保持房地产健康平稳发展，而我们官方在今年也已经多次提到房产税试点工作，意味着房产税开征已经不远了，从专家们的观点看，热点城市应是首批试点对象。从主要已征收房产税国家来看，房产税由于有免征面积、免征额，对自住刚需基本没啥影响，主要是针对多套房产的，通过税率调节有利于市场长期平稳。