楼市|楼市“三降”出现了，房价“回落”空间有多大？央媒“8字”透底房价|房产税

作者：纵横论市
回想房地产这20年，每个人可能都有千言万语要说。
有人说，想当初房价才几百元一平米，一套房子几万元就搞定了，如果当时砸锅卖铁弄上几套，现在何必这么辛苦，即便不能财富自由，起码也可以找一份轻松工作过着衣食无忧的生活。
也有人说，每一次都认为房价太高了，认为当时就是最高点，寄希望房价降下来再买，但一次比一次高，越来越看不懂房价了，房子这辈子可能与自己无缘了。
当然，也还有坚定看空楼市的。在他们看来，房价在经过二十年的轮番上涨后，无论是房价收入比，还是住房自有率，都比国际平均数据高出一大截，现在的房子就是被炒高的结果，当房子回归到居住属性以后，房价就会理性回归，不过，由于房地产关联行业众多，对经济贡献大，所以，考虑到经济安全、金融安全，房价回归不会一蹴而就，但趋势就是这么个趋势。

不得不说，他们的看法确实也代表过去和当下楼市的现状，在这一点上，数据的反应也是直观的：
1.房价。从统计部门最新发布的9月份全国房地产销售数据可以计算出，全国新建商品房均价为1.03万元/平米，相比第一季度1.06万元/平米略微有所下降，但价格仍旧高企。
2.房价收入比。以2020年的全国规模企业在岗职工平均工资6600元/月和一个家庭两位在岗职工算，除掉日常开销和子女养育等成本，每月只能拿出一位职工的钱用于存钱买房和还房贷，也就是6600元，这样算的话，买一套100平米的全国均价房（103万）需要13年，明显高出国际“3-6年”的合理区间。至于那些一二线大城市，像深圳、厦门的房价收入比能达到30年-40年，这些城市的买房压力就要更大。

3.住房自有率。央行曾出过一份针对3万储户人的调查报告显示，城镇居民的住房自有率达到了96% ，仅极少的人没有住房。虽然一些网友表示感受不真实，毕竟这仅是一部分人的调查，身边就有不少人租房的。不过，也有网友认为，如果把这些人在老家或者其他城市算上，这个数据其实差不多的，现在很少见到一套房子都没有的人，像70后、80后都有房，而90后要么有房，要么父母也准备了房子。
4.住房空置率。原住建部副部长仇保兴在2018年提到，像鄂尔多斯的空置率为70% ，北京市的空置率也有10-20% 。看起来各城市空置率有差异，但整体上应该也不低，从一些机构给出的数据看，大体也介于20%-30%之间，显然也明显高出国际上“5%-10%”的合理区间。

回归到本质，历史上房地产破裂后均对经济社会的发展产生了惨痛教训，无一不是表现为房价高企、住房金融属性浓厚，其实国家早已注意到这一问题，并着手调控楼市。
大体分3条线：一是从需求端控制投机炒作，包括限购、限售、限贷、打击假离婚炒房等，让需求明显减少；二是从供应端，采取试点集中供地模式，在控制土地溢价率的同时，控制房企拿地金额不得超过销售额的40% ，可以看到，第二批全国集中供地城市出现了大量的流拍现象，且土地价格明显下降；三是从金融端，主要是对开发商和银行的“3+2”红线限制，房贷额度下降，开发商不得不通过降价来吸引购房者入市。结果显而易见，楼市“三降”出现了。