南京|南京远郊新城为什么不温不火？制造业|房价

目前房地产行情趋势已经很明显，总体而言是“稳”字当头，但体感上还是能够感受到降温的，大城市的非核心城区还好，但远郊新城的情况不太乐观。以南京为例，远郊新城的热度正在明显消散。
远郊新城在遭遇市场下行波动的时候，为什么非常不抗跌？很多人给出了“远郊没有产业”四个字，乍一听好像有点道理，但逻辑其实有些问题，和大南京生活圈一起来看。

远郊新城不缺产业远郊新城不仅有产业，而且往往是大城市中产业特别多、特别集中的地方，以南京为例，大量的制造业都在主城区附近的郊区新城，看看江宁滨江、看看桥林、看看溧水、看看禄口都是大片大片的工厂，而这些往往都是GDP产出的大户。
跳脱出南京，再看看上海，大名鼎鼎的特斯拉超级工厂在哪？肯定不在市区，而是在距离市区极远的临港。出于地价成本的考虑，产业肯定不会放在市区，大多数都会选择交通便利的远郊。

【南京|南京远郊新城为什么不温不火？】可见远郊新城不可能缺产业，那么问题来了，远郊新城的房价到底受什么影响？
工业化到现代化再到信息化发展是有阶段性的，国家是这样，城市也是这样。回溯上个世纪六七十年代，那个时候的南京和现在完全不一样。市区内有很多的工厂，尤其是城北，那个年代所谓的上班就是进厂。
而后来工业化完成甚至达到了过剩的程度，南京从工业化转向现代化。
文体中心、金融中心、互联网中心纷纷崛起，这是河西奥体、CBD、新城科技园崛起的时代背景，这个年代的年轻人已经不再像他们父辈年轻时候进工厂工作了，在办公室敲电脑反而成为主流。

而过去的工厂出于环境、成本等其他因素的影响，纷纷拆除或者迁出原来的主城区，搬到了现在的远郊新城。显然这些制造业为主的第二产业已经不是一二线大城市年轻人的主要就业选择。
制造业智能化无人化主城区的年轻人不以二产为就业目标，那么远郊新城呢？事实上工厂搬到郊区既有被动原因也有主动原因。随着产业升级以及技术的进步，制造业正在越发的智能化，所需要的工人也越来越少。

以汽车制造为例，自动化无人化的比例已经很高，当然在这个过程中研发等其他领域的用人需求也会相应增加，但很多时候研发中心不一定会直接放在远郊与工厂在一起。

远郊的大型物流分拣中心同样早已采用智能机器人，需要人力的部分更多是物流的末端。再比如大型的港口，随着智能科技人工智能的加入，所需的人力也远比大家想象的少。

也就是说，工厂搬离市区除了被动环境等原因外，实际上其实是因为不需要那么多人了，如果需要大量的人口还会往人烟稀少的区域搬吗？当然厂区依然能够提供不少就业机会，而且待遇方面未必比很多人想象中的低，只是需要员工的数量比大家想象中的要低很多。

产业与人口错配南京的远郊新城大多都是产城融合型，即制造业与居住区的搭配，但是这里面出现一个问题就是上文所说的，一二线城市的制造业早已不是劳动密集型产业，所需人力并不多。但所搭配的居住区却往往规划很大，且大多还和主城区内一样还是中高密度，还是18-30层的高度。