去年底交付的创世纪，历史成交160套，抛盘率13.6%。今年初交付（高层）的云和湖，历史成交27套，抛盘率12.2%。
最夸张的是西溪公馆，今年3月开始交付，抛盘率高达18.4%。
还有杨柳郡，因为四期小户型交付的（投资客极多），让其挂牌量迅速翻倍。目前挂牌的148套房源，有一半是44㎡小户型，即两年前“万人摇”的那批房源。
好在杨柳郡还算坚挺，暂时没有因为小户型砸盘，出现明显下行。但随着挂牌量与日俱增，还能坚持多久？
04
挂牌量高企的另一个意思，就是抛压过大。
在股票市场，抛压是指股价涨到一定阶段，多数人集中抛售股票兑现，从而对股价进一步上涨形成巨大压力。
通俗地讲，想卖的人多，想买的人少，价格上不去。
如何才能减轻抛压呢？答案是洗盘、换筹。庄家通过对股价的震荡或打压，清理市场上意志不坚、多余的浮动筹码，后续拉升就会轻松得多。
楼市也是类似道理。急于套现的投资客，好比那些浮动筹码，只有充分换手后，小区房价才会变得稳定。
投资客较多的奥体，就是典型。相比创世纪，三兄弟”的另外两个——天璞和时代奥城，如今抛压明显更小。
挂牌量只有创世纪的一半，均为37套。原因很简单，交付时间更早（2019年底和2020年初），想走的投资客多数都走了。
我算了下，截至昨日，时代奥城抛盘率14.3%，天璞18.6%。
持续换手的天璞和时代奥城，恰逢市场火热时期，网签价从一开始的5万多，一度飙至9万+。如今随着市场调整，价格虽回落至8万出头，但调价压力要小得多。
难怪有西溪公馆的自住业主说：希望那些想卖的邻居降到3万一平，然后全部卖完，这样挂牌就少了，价格也就上去了，不然现在谁都卖不出高价。
当然，自住比例高的次新小区，抛压也比较低，房价相对稳定。比如柳岸晓风，挂牌量长期徘徊在个位数。
05
但楼市不同于股市，风向一旦变了，换手基本无法实现。
以前的二手房价，之所以能被深圳、温台等投资客控盘，促进成交，是因为市场预期向上，次新房少（本质是惜售）。
现在预期向下，隐性库存如开闸水库般泄出，不仅没法控盘，而且还会被“绞杀”。
举几个很简单的例子。那些“双高”（高挂牌、高挂价）小区，按近期成交水平，现有挂牌量想要出完货，已经难于登天。
平均挂价10万的文鼎苑，挂牌129套，7-9月平均月成交仅2套，出完货需要5年多。河滨之城平均挂价9万，挂牌89套，平均成交2.33套，也需3年多去化。
还有西溪公馆，近3月成交11套，需用时4年。创世纪相对好点，近3月成交17套，但也需1年多。
而且，过去几年成交的数十万套新房，仍在源源不断流入二手市场。其中包括众多号称“买到就赚几百上千万”的大红盘，许多天选之子都伸长脖子，等着兑现梦想。
“跳空高挂、有价无市”，用这句话来形容新交付小区，再合适不过了。
今年8月底，层楼做过一个统计，今年上半年杭州八区（不含富阳、临安），交付新住宅小区至少31个，总房源量超2.5万套。
然而，累计二手网签房源量，才100套出头。
如今，时间又过去了一个多月，成交数据并未出现明显增加，反倒是不少小区挂牌量，继续上升。
比如，锦绣华府挂牌量就从21套涨到38套。但手边买房数据却显示，该小区网签记录依旧是零。类似小区，还包括中海云宸、融创江南壹号院、金科碧桂园博翠府等。
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大量次新小区，买卖双方僵持在那里，最终结果是什么？
西溪公馆为“高投资比例小区”提供了一个参考——先是挂牌量飙升（目前175套），再是价格踩踏（挂价一个比一个低，最新报价3万9）。

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