杭州楼市|未来5年，杭州楼市该往何处走？楼市量价周期，往往很多人不知道房贷|房价|学区房

01、前言都说，潮水退去，才知道谁在裸泳。
9月到现在为止，杭州二手房成交量3600多套，算上这几日，小龙虾估计最终差不多会3800套。
这是总成交量，包含了酒店式公寓。单看住宅的话，下降幅度会更大。
然而，事实上，杭州二手房九月份成交量最终定格在了3784套，九月初大部分人都认为成交量应该在5000套左右。
另一方面，现在的杭州楼市，买方和卖方现在都在观望，看市场到底朝哪个方向发展。
市场越冷投资客越担心，但是最受伤的就是房产中介，杭州房产中介从业人员大概是10万个左右，按照这个成交量来算，就相当于20个人才有1个人有买卖业绩，这还是平均数。
中介店铺关门，中介从业人员转行将是下半年的主旋律了。
今年杭州楼市的快速降温，跟2018年类似。正常来说，一般年底行情也不会好，如果卖家能让价，可能11月左右成交量会反弹一些。

而近期，杭州公布的最新批复的2035轨道交通地铁规划，信息很多。未来科技城、北部新城运河新城、三江汇、大江东以后地铁都会非常密集。
虽然四期的重点，依然是城西的未来科技城，但五期其他区域会快速补足，比如城北四期只加15号线，但五期会加8号线、14号线、北环快线。
可想而知，三江汇跟大江东逐渐成熟后，线网将会更加密集。
02、杭州的法拍房也凉意十足，单价28334元无一人出价事实上，学区房打击之后，近来的杭州法拍房也是凉意十足。
位于西湖区景溪南苑2幢2206室，房屋本身钢混结构，总层数27层，所在层为22层。
建筑面积：60.22平方米，规划用途：住宅，合同编号：2016预1331054 ，合同备案期2016年1月14日。
评估价和起拍价都是170.6万元，每平米约28334元。这样的价位，在当前的杭州楼市均价，也是许多人能接受的，
数据显示，该套房10711人围观， 196人设置提醒。
值得注意的是，最终却无一人出价。

在双减和教改的大背景下，各地出台了学区改革规定，加上房地产行业迎来大整顿，学区房价格可以说应声而落，可见调控效果非常明显。
因为现在的政策，等于对学区房进行了“釜底抽薪” 。
虽然小龙虾认为，不能完全杜绝学区房炒作，但是很大程度上，为我们创造了更健康公平的市场环境。
据了解， 8月份，北京德胜片区二手房成交量减少近五成，房价下跌近10% 。深圳某顶级学区房在拍卖平台上遭遇流拍，起拍价相比市价便宜了500万元以上。
由此可见，市场的变化，让买房者都变得越来越理性了，看到了过去学区房的水分有多大。
当然不能过度乐观，因为我刚说了，不可能杜绝，只能说要保持调控的持续性。
而且对于购房者来说，小龙虾也建议，对于房价过高的学区房要慎重，很可能是泡沫最大的。
03、楼市量价周期理论要知道，现在的LPR房贷是和普通的贷款分开的。
当楼市越热的时候，房贷利率就会越高；当楼市越冷的时候，房贷利率就会越低， LPR是跟着楼市的热度在变。
现在楼市这么冷了， LPR已经没有继续向上的动力了，下降已经是必然了。