购房置业|结婚前一人买的房子，婚内共同还贷，房子该怎么分？( 二 ) 购房置业

3、离婚后的那部分，是剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。

第一部分婚前部分

这部分是小蓝自己付的首付款和婚前还贷以及这两笔钱相对应的房子。
房子既然登记的是小蓝的名字。婚前首付和婚前还贷也都是小蓝自己的个人财产。这部分也就和小红无关了，小红分不到这部分的钱或者房子。
第三部分离婚后部分

这部分剩下的还没有还的贷款和其相对应的房子。
如果小蓝和小红离婚了，法律规定剩余还没有还的贷款是小蓝的个人债务。既然债务都是个人债务了，那么对应的房子肯定也就是属于小蓝的了。这部分和小红也是没有关系的。
第二部分婚内部分

这部分是婚内夫妻共同还贷的钱以及所对应的房子。
这部分小红是肯定可以分到的，原因就在于这部分还贷的钱用的是小红和小蓝的夫妻共同财产。
但如果只是把婚内共同还贷的钱的一半给小红作为补偿。从客观上来讲，对小红是不公平的。小蓝婚前买房对于小红来说，并不一定是好事。无论是限购、还是因为没钱再买第二套房子了，都在客观上使小红丧失了潜在的购房机会。况且，如果这部分夫妻共同财产没有用于还房贷，也很可能会用作其他投资，从而赚到更多的钱。
所以，法律规定了，补偿金额以实际还贷所对应的房产价值为标准。其实就等于分的是房子，而不是出的那一份钱。就当是还贷的钱买了一部分房子，这样对小红而言，无疑就公平很多了。
（注：当然在房子跌价的情况下，又不一样了，这点留到以后再说）
所以，房子涨了多少，就等于婚后还贷的钱也涨了多少。
三、简单计算方法我们只要先算出房子涨了多少，然后用这个升值率乘以婚后还贷的钱，再分一半，那就是小红最终可以得到的补偿款了。

换到前面的例子中，就很简单了。房子买来200万，现在价值400万，房子涨了一倍，那么房子的升值率就是2 。婚后还贷一共还了35万本金。那么用35万乘以2的升值率，就变成了70万。小红最终可以分到其中的一半，也就是35万。

在客户的简单咨询中，我也常常会用这个最简单的公式来帮他计算，即方便也容易理解。但在实际中，这个计算方式，并不会得到法院的认可。为什么呢？主要是这个计算方式中忽略了两个重要的部分，一是房子升值率的计算存在问题。二是贷款的利息并没有考虑进去。
四、房子的升值率
房子的升值率应该是房子的现有价值除以房子的购房成本。
【购房置业|结婚前一人买的房子，婚内共同还贷，房子该怎么分？】
而在通常情况下，并不应该使用房子的购买价格作为购房成本。
不知道你是否注意到了，在前面的例子中，还有一个关键的数字，就是双方在结婚时房子的价值已经是300万了。

我们前面也分析过，在结婚前，这套房子其实和小红是没有关系的，小红对此也并没有付出过什么。那么理所当然，结婚前房子上涨的那部分利益，也就和小红无关了。并且，夫妻共同还贷也是从结婚后开始的。
所以对于小红而言的购房成本，应该是结婚时的房产价值，而不是房产购买时的价值。
如果想不明白的话，你也可以这样理解，假设小蓝婚前并没有提前贷款买房。而是在结婚前一天，支付了首付款，买下了这套300万的房子，婚后共同还贷。这对小红而言，其实是一样的。
五、利息购房成本也不仅仅只是结婚时房子的价值，当然还应该包含贷款的利息。根据结婚和离婚两个时间点，利息也可以被分为三个部分。