楼盘|楼市变天，“宇宙第一房企”碧桂园变了没？宇宙

编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
在房地产市场正当红的那些日子里，碧桂园以规模体量巨大、扩张步伐迅猛而被冠以了“宇宙第一房企”的名号。一直到去年年底，碧桂园仍然以7888亿元人民币的年度销售额荣登了中国房地产企业排行榜榜首。
但与此同时，在碧桂园最风光的时候，它也不缺高速扩张后的隐忧，债务问题、房屋质量问题、客户维权问题...更何况，随着近期楼市“变天”，房地产市场调控持续收紧，体量最大的碧桂园可能将会遭受更多影响。
以近期碧桂园发布的2021年年中财报数据为例，在今年上半年，碧桂园实现了近3031亿元人民币的销售额，同比保持了14%的增幅；总营收超过2349亿元人民币，相比去年同期增长了27%。不过，在公司利润和其它一些经营指标上，碧桂园已经显现出了一些颓势，这考验着未来公司能否在不利的行业大环境下找到破局良机。
盈利表现堪忧，未来挑战明显

相比于去年全年7888亿元人民币的销售金额，今年上半年碧桂园实现的近3031亿元销售额只能说得上是表现还行，虽然同比有了一定增幅，但并未达到去年全年销售的一半。
在2349亿多的公司营收中，物业销售占据了绝大多数的份额，但考虑到未来国内房地产市场大环境愈发收紧，房企房地产开发业务普遍受挫，这可能会给公司未来的营收增长情况埋下很大的不确定性。
此外，虽然整体营收指标的增幅还能达到27%这样的高速，但公司存在着明显的“增收不增利”问题，碧桂园在今年上半年实现的净利润为224亿元人民币左右，同比增幅只有百分之二点几，股东应占核心净利润为152亿元左右，同比增幅只有百分之四点多。另外在公司毛利润方面，碧桂园在今年上半年的增幅也只有百分之三左右。
27%对2%、4%、3%，这种直观的对比表明，碧桂园公司的盈利能力正在受到多方因素的共同挑战。更严重的是，早在房地产市场整体性收紧之前，碧桂园盈利能力下滑态势就已经显现。
参照往年的财报数据可以发现，碧桂园在近几年的毛利率、净利率表现都呈现出一股下滑趋势，在2020年，公司毛利润已经下滑到21.8%，净利润率已经下降到11.69%。
为什么碧桂园盈利能力原来越差了呢？除了整体行业大环境不利的影响之外，公司内部发展战略可能才是“罪魁祸首”。
近年来，碧桂园持续发力下沉市场，将楼盘不断建在县城中，这帮助公司在规模体量上实现了腾飞，却也给它埋下了发展隐患。
在楼市火爆时，碧桂园在下沉市场的楼盘去化非常不错，还能卖到不错的价钱，这自然没有什么问题。可随着中国楼市在近些年来的热度越来越低，碧桂园在三四线城市的房子不好卖、卖不出高价了，自然就会影响到公司的盈利表现。
2020年，在碧桂园的总体销售额中，三四线城市市场贡献了超过一半的销售份额，二线城市市场也贡献了超过三成份额，在这种布局策略下，碧桂园在楼市遇冷的行业环境下可能将不会好过。
目前，国内一二线城市市场楼盘价格被限制的很严重，低线城市市场又不再像过去几年那样热火朝天，考虑到全国范围内的楼市调控大环境，碧桂园深度依赖的低线城市市场可能将面临很大的发展风险。
此外，虽然在整体销售业绩上仍然保持了增长态势，但从公司越来越低的平均售价数据就能看出，这种现状是碧桂园在“牺牲”利润空间的基础上实现的。
可以确定的是，在现在这种房地产市场环境下，碧桂园未来会越来越难享受到低线城市房地产市场发展红利，但这一块市场在碧桂园整体销售中又占据着很大份额，所以这种利润困境将会长期伴随着它。