毛利率|金地：凭什么重回地产十强？( 四 ) 融资成本

??法则四：强化非公开拿地。
??这2年，金地全方位增加非公开拿地的比例，成效显著。即陆续开启了旧改、收并购、包含新开启一个“地平线”代号的非公开拿地的特别行动。
??在非公开拿地上，仅仅以产业地产为例，2021年上半年金地集团新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛项目、广州创智汇项目等3个项目，为金地新增管理面积超百万平米，累计新招商面积同比增长超60%。
??同样2021年前5月权益拿地总额387亿，集中供地仅仅106亿，非公开渠道拿地占比72%。同样2021上半年，金地投资方式上以投资额计，非公开市场占比44%；而以总可售面积计算，非公开市场投资占50%。
??2021下半年，金地就强调：“非公开市场项目具有相对较强的抗周期性，应该结合金地各区域非公开投资特点，进一步加大非公开投资力度，丰富集团和区域的投资方式，使非公开投资额达到合理占比。”
??综上，通过非公开拿地，错峰投资，高标准拿地，轮动投资，金地实现了拿地源头的较高利润，为后期利润实现打下了源头的胜利！
Part 6 “投产销”一体化管控体系
??地拿得多，地拿的好，那么，如何做好供货节奏？如何实现高质量销售？如何确保投拿地后的“以销定产”？对此，金地有一套高效的“投产销三年一体化管控体系”。
??“投-产-销”三年一体化管控模式，是金地精细大运营的一套独特打法。
??金地总裁黄俊灿表示：“金地在投-产-销三年管控模式指引下，按季度进行运营大调整，加强市场预判和提前调度的能力，实现跨专业职能协同增强，最终实现投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力不断提升。”
??比如这些年，金地实现了“投资与销售”同步大增长，这相当于实现了整个房地产链条“一头一尾”的闭环循环。对比其他问题房企，很多时候不是土储不够，而是周转不了。
??金地为何能实现投产销的高效协同？其实，核心除了投资，营销本身的优秀之外，还在于基于“投产销”中间的金地“强运营”体系。
??今天老潘这里重点分享一下金地强运营的2大特色体系。
??其一，“以销定产”R值管理体系
??其二、“一城一图”的开发效率管控体系。
??首先，以销定产在很多房企只是口号，但在金地却是不折不扣的高效执行和“机制化管理”。
??比如金地细化明确“达预”（达到预售条件的简称）可售资源，解决了房企一线可售资源去化率的多年失真问题，同时构建一套基于大、中、小库存的精细管理体系，通大中小库存的R值管理，实现真正“以销定产”！
??举个例子，金地确定“小库存”去化周期在3到9月为合理值。一旦小库存仅剩3个月，那么盘算中库存每个月即将进入到小库存的总量有多少，以此决定大库存资源开工多少，最终让小库存从3个月提升到比如6个月的目标合理数值。
??其次，金地为提升全国各地一线项目的周转效率，启动“一城一图”正态分布管控评价体系，轻松实现了区域一线“一城一标准”的拿地到开盘的领先效率管理。
??怎么做？即金地根据每个城市、不同项目类型（楼层高低条件）、不同施工条件（冬歇期），通过城市众多外部房企“拿地到开盘”3000多组历史大数据进行归纳统计，得出当地城市拿地到开盘的平均值正态分布图。
??那么，金地一线项目效率到底是高还是低？其实与各个城市开盘效率进行正态分布对比，结果就一目了然。比如2020年之后，金地项目大部分城市基本占据了所在城市开发效率前5。
Part 7 做好区域深耕与区域拓展的平衡
??投资在保持高强度，高质量外，在企业发展骨架上金地其实还在“扩张型”特征。