万科|从万科财报看房地产的“冬天” koc|马斯克

从万科财报看房地产的“冬天”

万科上半年总营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%，时隔19年出现下滑，毛利率只有22.94%这么低，也是最近几年的低点，地产行业的财报有滞后性，今年的财务数据反应的是2018年的销售，万科股价跌幅这么大应该已经反应到这个预期，现在地产行业基本面其实有改善，已经从 “限房价不限地价”转变成 “限房价也限地价”。
但股民并不买账，万科股价今日再跌7个点，总市值2259亿。看到论坛里有个评论：你是活下去了(万科前几年的口号)，但我活不下去了！你们感受下股民的心情。
万科这份报告说实在确实是个雷，虽然今年房地产行业的中期业绩，主流房企普遍 “增收不增利”，净利润增速和利润率都在下滑，但万科却出现了绝对利润数据的减少，之前保利半年报虽然也没啥增速，但好歹还是正的，而万科两位数下跌实则不应该。这也是时隔12年，继2008年年报之后，万科的财报再次出现归母净利润同比下滑的情况。
在30日上午的业绩推介会上万科总裁祝九胜检讨道，”这让我想起读书时候的感觉，就像期中考试考完成绩出来了，在复盘的时候面对很多老师，没考好怎么跟老师来回答。心情很忐忑之时也不会忘掉，还是要立志成为、特别是长期成为一个好学生的定位和志向。“
祝九胜将上半年净利润出现严重下滑归因于三点：
第一这几年万科的开发业务销售增速相对都有限，今年上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比较低；第二开发业务毛利率下降较快，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三转型业务效果还没有真正体现出来，祝九胜说：“人比人气死人。

2012年万科从房地产开发转向经营、服务并重，转型效果的体现需要时间，而且万科转型业务以历史成本计价，不仅没有带来重估利润，还带来折旧和摊消。
今天再来反思这个问题，万科的经营性业务、新赛道都值得检讨，比如对开展新业务的过程，新业务的难度，建立新业务的能力严重估计不足。当年太乐观了”，祝九胜说，这方面龙湖、华润有非常多的地方值得学习。
对未来的毛利率水平是否能提升，祝九胜坦言压力还在。谈及地产调控问题时，祝九胜表示，整个行业的游戏规则已发生变化，从业者的发展思维也要相应作出调整。万科会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡，尤其当规模超过5000亿后，万科更坚持稳字当头，“在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”
万科是个缩影，弥漫房地产行业的，是前所未有的寒意。上半年，几乎所有房企都遭遇盈利能力下滑的质疑，中海毛利率跌破30%，龙湖净利率创上市以来最低，金地净利润同比下降38.8%……
8月27日，中期业绩会上，中南建设董事长陈锦石直言，现在是房地产的“冬天”。在4月的业绩会上，中南总经理陈昱含提出2021年实现销售规模10%增长，归母净利润达到90亿元等目标。如今则表示，90亿目标已难以实现，10%规模增长也面临一定压力。
在陈锦石看来，在三道红线、楼市调控的重压之下，中南能够继续保持规模增长，已经很不错了。他判断，寒冬之下，预计要花半年到三季度，甚至一年左右的时间，房地产行业才能全面好起来。
房企当下最紧要的，是如何度过这个冬天。